Company Analysis

CPNREIT ราคาถูกเกินไปที่จะเพิกเฉย

เกิดอะไรขึ้น? ราคาหน่วยของ CPNREIT ลดลง 21.1% ในช่วง 15 วันทำการที่ผ่านมา (วันที่ 1-21 มิ.ย.) และลดลง 48.2% YTD เจ้าหน้าที่นักลงทุนสัมพันธ์ของ CPNREIT แสดงความกังวลเกี่ยวกับความเคลื่อนไหวของราคาที่ไม่ค่อยดีดังกล่าว แต่ไม่ได้ให้ข้อมูลเพิ่มเติมใดๆ แก่เรา เราคาดว่ากองทรัสต์นี้กำลังจะดำเนินการตามแผนการลงทุน และการเพิ่มการทุนในโครงการย่านพระราม 2 และปิ่นเกล้า

CPNREIT อยู่ระหว่างเดินหน้าต่อสัญญาเช่าโครงการย่านปิ่นเกล้า ซึ่งจะหมดสัญญาในวันที่ 31 ธ.ค.2567 โครงการย่านพระราม 2 จะหมดสัญญาในวันที่ 14 ส.ค.2568 โดยโครงการย่านปิ่นเกล้ามีพื้นที่ทั้งหมด 62,405 ตร.ม. ของพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) คิดเป็น 17.3% ของ NLA ทั้งหมดของ CPNREIT และสร้างรายได้ก่อนเกิดโควิด-19 ที่ระดับ 1.25 พันลบ. (24.5% ของรายได้รวมของกองทรัสต์)

โครงการย่านพระราม 2 มี NLA จำนวน 82,930 ตร.ม. (23.2% ของทั้งหมด) และสร้างรายได้ปี 2562 ที่ 1.45 พันลบ. (28.3%) CPNREIT เข้าซื้อกิจการทั้ง 2 โครงการจาก CPNRF เมื่อวันที่ 1 ธ.ค.2560 ด้วยมูลค่าการลงทุนที่ 5.5 พันลบ. สำหรับโครงการย่านปิ่นเกล้า และ 7.2 พันลบ. สำหรับโครงการย่านพระราม 2

วิเคราะห์สถานการณ์ จากสถานการณ์ต่างๆ ภายใต้การศึกษาของเรา เราเลือกสถานการณ์จำลองที่สามารถเป็นไปได้มากที่สุดเพียง 3 สถานการณ์ โดยพิจารณาจากสถานการณ์ที่มีความหลากหลาย เราตัดความเป็นไปได้ที่ CPNREIT จะจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ใหม่ หรือจะไม่ต่อสัญญาเช่าสำหรับทั้ง 2 โครงการ สำหรับทั้ง 3 สถานการณ์

สมมติฐานทั่วไปของเราประกอบด้วย
1) สัดส่วนหนี้ 80% (ไม่เกินเกณฑ์ LTV ที่ 60%)
2) อัตราดอกเบี้ยที่ 3.3%
3) ราคาเสนอขายหน่วยละ 10 บาท
4) WACC ที่ 6.1% โดยสถานการณ์ที่ 1 มองว่า CPNREIT จะเดินหน้าดีลโครงการย่านพระราม 2 แต่จะชะลอโครงการย่านปิ่นเกล้าไปจนกว่าภาวะตลาดจะดีขึ้น เราได้ NPV ที่ 14.4 บาทต่อหน่วย และ IRR ที่ 12.9% ขณะที่สถานการณ์ที่ 2 มองว่า CPNREIT จะต่ออายุสัญญาของโครงการย่านพระราม 2 เป็นเวลา 30 ปี และโครงการย่านปิ่นเกล้าเป็นเวลา 15 ปี ซึ่งให้ NPV ที่ 14.8 บาท และ IRR ที่ 11.5% ขณะเดียวกัน สถานการณ์ที่ 3 มองว่าทั้ง 2 โครงการจะต่ออายุสัญญาโครงการละ 30 ปี โดยมี NPV ที่ 13.8 บาท และ IRR ที่ 10.1%

คาดการณ์ DPU เราประมาณการเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ของ CPNREIT ที่ 1.49/1.64 บาท/1.11 บาท ในปี 2566/67/68 คิดเป็นอัตราตอบแทนเงินปันผลที่ 14.7%/16.2%/11% หากไม่มีการต่อสัญญาสำหรับทั้ง 2 โครงการ DPU ของกองทรัสต์สำหรับปี 2569/70/71 จะอยู่ที่ 0.93 บาท/1.0 บาท/1.04 บาท ภายใต้สถานการณ์ที่ 1 DPU ของ CPNREIT น่าจะอยู่ที่ 1.01 บาท/1.08 บาท/1.13 บาท หรือ 10%/10.7%/11.2% สำหรับปี 2569/70/71 และ 0.73 บาท/0.81 บาท/0.88 บาท หรือ 7.2% /8.1%/8.7% ภายใต้สถานการณ์ที่ 2 และ 0.62 บาท/0.70 บาท/0.76 บาท หรือ 6.1%/6.9%/7.5% ภายใต้สถานการณ์ที่ 3