Company Analysis

ORI : งานกำลังหลั่งไหลเข้ามาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

แนวโน้มธุรกิจมีสัญญาณดีจากความต้องการร่วมทุนที่เพิ่มขึ้น
คุณกนกไพลิน วิไลแก้ว CFO ของ ORI เปิดเผยในงาน KS C-Series ที่เราจัดขึ้นสำหรับลูกค้าสถาบันของเราว่า บริษัทฯ เห็นถึงความต้องการร่วมทุน (JV) ที่เพิ่มขึ้นจากพันธมิตรต่าง ๆ ทั้งกับ ORI และบริษัทในเครือ จากความสำเร็จของ JV ที่เสร็จสมบูรณ์แล้วหลายโครงการ นอกจากคอนโดแล้ว โครงการบ้านแนวราบและคลังสินค้าก็มีอุปสงค์ในระดับสูง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับแนวโน้มธุรกิจของ ORI และแสดงว่ากำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนในบริษัทย่อยและรายได้จากการจัดการจะกลายเป็นรายการที่เกิดขึ้นประจำเทียบกับรายการพิเศษในอดีต

โดย ORI คาดว่าจะมีโครงการร่วมทุนใหม่อย่างน้อย 3 โครงการในไตรมาส 3/2565 และไตรมาส 4/2565 จากทั้งหมด 6 โครงการ (คอนโด 2 แนวราบ 3 และคอมมูนิตี้มอลล์ 1) และ 5 โครงการร่วมทุนใหม่ (คอนโด 2 แนวราบ 1 และ คลังสินค้า 2) ในไตรมาส 1/2565 และไตรมาส 2/2565 ส่งผลให้เกิดกำไรพิเศษก่อนภาษี 297 ลบ. และ 352 ลบ. ตามลำดับ

ธุรกิจที่อยู่อาศัยทำผลงานยอดเยี่ยม
ORI มองว่ายอดขายไตรมาส 3/2565 จะเพิ่มขึ้นจาก 9.6 พันลบ.ในไตรมาส 2/2565 ซึ่งเป็นระดับสูงตลอดกาลอันดับ 2 โดยไม่เพียงแต่การเปิดตัวโครงการใหม่จะเพิ่มขึ้นอีกมากในไตรมาสนี้จากทั้งคอนโด (1.15 หมื่นลบ. เทียบกับ 3.2 พันลบ. ในไตรมาส 3/2564 และ 4.4 พันลบ. ในไตรมาส 2/2565) และโครงการแนวราบ (4.3 พันลบ. เทียบกับไม่มีโครงการใหม่ในไตรมาส 3/2564 และ 2.0 พันลบ. ในไตรมาส 2/2565) แต่ความหลากหลายของโครงการ (อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์/เพื่อการลงทุน/ระดับหรู และสนับสนุนกิจการสตาร์ทอัพ) ในทำเลที่มีความหลากหลาย เช่น ทองหล่อ บางนา ปิ่นเกล้า ศรีราชา จ.อยุธยา และ จ.ขอนแก่น ทำให้เป้ายอดขายปี 2565 ที่ 3.5 หมื่นลบ. มีแนวโน้มสูงที่จะสามารถบรรลุได้

เราคาดว่ายอดขาย QTD จะอยู่ที่ 5.5-6.0 พันลบ. นอกจากนี้ ตัวแทนขายต่างชาติจำนวนมากได้กลับเข้ามาติดต่อ ORI หลังเปิดประเทศ ถือเป็นอีกสัญญาณบวก สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ปัญหาขาดแคลนแรงงานอาจทำให้การก่อสร้างโดยเฉพาะผลิตภัณฑ์แนวราบมีความล่าช้าบ้าง แต่เราเห็น backlog ของบริษัทฯ ที่ 3.76 หมื่นลบ. ที่มีแผนโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 1.30 หมื่นลบ. ในครึ่งปีหลัง โดยเฉพาะจากโครงการ พาร์ค ทองหล่อ พาร์ค ราชเทวี และ พาร์ค จุฬา-สามย่าน ซึ่งมี backlog รวมในไตรมาส 2/2565 ที่ 1.48 หมื่นลบ. จะช่วยรองรับเป้าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2565 ที่ 2.6 หมื่นลบ. (80% ของเป้ามีความแน่นอนแล้วจาก backlog สิ้นไตรมาส 2/2565) เราคาดว่ากำไรในครึ่งปีหลังจะเติบโต 32% YoY และ 6% HoH และจะทำให้กำไรทั้งปี 2565 แตะระดับสูงสุดใหม่ที่ 3.9 พันลบ.

การลงทุนนำมาซึ่งกำไรและมูลค่าที่เพิ่มขึ้น
แม้ว่าความสำเร็จในการเสนอขายหุ้น IPO ของ พรี โม เซอร์วิส โซลูชั่น ในไตรมาส 4/2565 และ วัน ออริจิ้น ในปี 2566 จะสร้างมูลค่าเพิ่มให้ ORI โดย ORI ไม่เพียงแต่รับรู้มูลค่ายุติธรรมของบริษัทเหล่านี้ผ่านราคาตลาด แต่ในฐานะที่เป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ยังช่วยให้การขยายธุรกิจด้วยตัวเองและผ่านพันธมิตรง่ายขึ้น เช่นเดียวกับที่เคยทำได้จาก BRI อีกทั้งต้นทุนเงินทุนจะลดลงอีกด้วย

ทั้งนี้ ORI ยังเห็นว่าธุรกิจคลังสินค้าที่พัฒนาภายใต้ Alpha ก็มีความสำคัญเช่นกัน เนื่องจากสามารถสร้างรายได้ระยะสั้นจากระยะเวลาก่อสร้างที่ไม่นาน (9 เดือน) และกำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนในบริษัทย่อย รวมถึงการขายสินทรัพย์ให้กับกอง REIT นอกเหนือจากพื่นที่ใหม่ราว 155,000 ตร.ม. ในปี 2564 ORI มีความชัดเจนในพื้นที่ใหม่ YTD แล้วราว 100,000 ตร.ม. จากเป้าหมายที่ 200,000 ตร.ม. ในปี 2565

มุมมอง KS
คงคำแนะนำ “ซื้อ” ORI ด้วยราคาเป้าหมายกลางปี 2566 อิงตามวิธี SOTP เดิมที่ 13.2 บาท ไม่เพียงแต่การเติบโตของธุรกิจที่อยู่อาศัย แต่การลงทุนจำนวนมากได้แสดงให้เห็นถึงผลเชิงบวกทั้งต่อกำไรและมูลค่าหุ้นที่เพิ่มขึ้น การซื้อขายบน PER ปี 2565 ที่ 6.2 เท่า (ประมาณ -0.75 SDV ของ PER ล่วงหน้า 12 เดือน ย้อนหลัง 5 ปี) ด้วยอัตราตอบแทนเงินปันผล (DY) ปี 2565 ที่ 6.5% เราจึงเห็นว่ามูลค่าหุ้น ORI ไม่แพง

แม้ประมาณการกำไรสุทธิปี 2566 ล่าสุดจะทรงตัว YoY แต่เรามองว่ายังมี upside risk ต่อประมาณการล่าสุดของเรา เนื่องจากปัจจุบันเราคาดกำไรเพียง 550 ลบ. จากการจำหน่ายเงินลงทุนในบริษัทย่อยในปี 2566 เทียบกับตัวเลขจริงที่ทำได้ 649 ลบ. ในครึ่งแรกของปี 2565