Company Analysis

LPN การปรับตัวครั้งใหม่อาจยังไม่ใช่จุดเปลี่ยน

แนวคิดคอนโดใหม่ยังไม่ประสบความสำเร็จ เมื่อวันที่ 19 ส.ค.2566 LPN เปิตตัวประมาณ 30% ของยูนิต (2 อาคารจากทั้งหมด 7 อาคาร) ของโครงการคอนโดแห่งใหม่ ได้แก่ เอิร์นบาย LPN (2.1 พันลบ. จำนวน 1,810 ยูนิต) ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับอมตะซิตี้ ชลบุรี ให้กับลูกค้ากลุ่ม VIP โดยปัจจุบันราว 4-5% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการหรือประมาณ 15% ของจำนวนยูนิตที่เปิดตัวถูกจองแล้ว

เรามองว่าความคืบหน้าของยอดขายดังกล่าวไม่ได้แสดงถึงความสำเร็จของโครงการนี้ที่มาพร้อมกับแนวคิดการขายใหม่ซึ่งตั้งเป้าลูกค้ากลุ่มนักลงทุนด้วย อย่างไรก็ดี ความคืบหน้าของยอดขายหลังเปิดตัวอย่างเป็นทางการในวันที่ 29 ก.ย.2566 คาดจะมีความคืบหน้ามากขึ้น จากการทำการตลาดที่มากขึ้นในช่วงเวลาดังกล่าว

โครงการแนวคิดใหม่บนทำเลที่ชัดเจน LPN เพิ่งเปิดตัวโครงการเอิร์นบาย LPN ซึ่งเป็นโครงการคอนโดใหม่ บนพื้นที่ 20-3-52 ไร่ ในซอยเรืองอร่ามซึ่งเป็นแหล่งชุมชนสำหรับคนที่มาทำงานหรืออยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี โครงการนี้อยู่ห่างจากทางเข้าหลักของนิคมฯ เพียง 2.1 กม. และแวดล้อมไปด้วยศูนย์การค้าหลายแห่ง (โฮมโปรและโรบินสัน) รวมถึงโรงพยาบาล (วิภาราม พานทองและเอกชล) และสถานศึกษา (มหาวิทยาลัยศรีปทุม ชลบุรีและโรงเรียนพนัสพิทยาคาร)

โครงการนี้ประกอบด้วย 7 อาคาร (อาคาร 8 ชั้น 6 แห่งและอาคาร 6 ชั้น 1 แห่ง) ด้วยขนาดของยูนิตที่ 24 ตร.ม. ถึง 28 ตร.ม. ราคาขายเริ่มต้นที่ 1.05 ลบ./ยูนิต หรือ 43,000 บาท/ตร.ม. และมีสิ่งอำนวยความสะดวกดีกว่าเมื่อเทียบกับโครงการใกล้เคียงอื่น ๆ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนสและสถานีชาร์จรถ EV นอกจากนี้ เรื่องความปลอดภัยยังเป็นเรื่องหลักที่ LPN นำมาใช้เพื่อดึงดูดความต้องการลงทุน (คาดอัตราตอบแทนอยู่ที่ 5-6%) และเจเนอเรชั่นใหม่ที่อาศัยอยู่ในบริเวณดังกล่าว

ผลิตภัณฑ์แนวราบใหม่เป็นจุดมุ่งเน้นหลักในครึ่งหลังปีนี้ LPN เชื่อว่าจะสามารถเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ทั้ง 7 แห่งตามกำหนด มูลค่ารวม 5.9 พันลบ. ได้ในครึ่งหลังปีนี้ ในหลายทำเล เช่น ราชพฤกษ์ เวสต์เกต คูคต ประชาอุทิศและกรุงเทพกรีฑา ทั้งนี้ตั้งแต่ต้นเดือนก.ค.ถึงปัจจุบัน บริษัทฯ เปิดตัวโครงการใหม่ไป 3 โครงการแล้ว ด้วยยอดขายโครงการละ 4-5%

เรามองว่าพัฒนาการดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ระยะยาวของ LPN ที่เพิ่มผลิตภัณฑ์แนวราบในพอร์ตธุรกิจมากขึ้นและลดสัดส่วนการลงทุนในโครงการคอนโดสำหรับผู้มีรายได้ระดับล่างซึ่งมีความท้าทายสูงจากอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่สูง เรามองว่าการตอบรับของโครงการแนวราบใหม่ดังกล่าวจะเป็นอีกปัจจัยหลักที่อาจจะช่วยดึงดูดความสนใจให้กับหุ้นหากบริษัทฯ สามารถพิสูจน์ให้เห็นถึงความคืบหน้าของยอดขายในระดับสูงได้นอกเหนือจากการตอบรับต่อแนวคิดคอนโดใหม่ดังที่กล่าวไปข้างต้น

เราคงคำแนะนำ “ถือ” LPN ด้วยราคาเป้าหมายที่ 4.0 บาท บริษัทฯ จำต้องมีจุดเปลี่ยนที่ชัดเจนเพื่อดึงความสนใจของนักลงทุนกลับมาที่หุ้นอีกครั้ง