KS : FTREIT ผลตอบแทนที่น่าสนใจ

วิเคราะห์โดย KS Research Strategy

11 ก.ย. 2568

รายละเอียดสินทรัพย์

สินทรัพย์ที่ได้มาใหม่ประกอบด้วยคลังสินค้าและโรงงานแบบfreehold โดยมี NLA รวม 78,075 ตรม. ซึ่งประกอบด้วยโรงงานขนาด 31,500 ตรม. ในจ.พระนครศรีอยุธยาและ จ.ปราจีนบุรี และคลังสินค้าขนาด 46,575 ตรม. ใน จ.ระยอง จ.ชลบุรี และ จ.พระนครศรีอยุธยา

ปัจจุบันสินทรัพย์ที่ได้มาใหม่มีอัตราการเช่าอยู่ที่ 92.5% (หากรวมสัญญาเช่าที่มีผู้เช่าทำสัญญาแล้วรอส่งมอบ อัตราการเช่าพื้นที่ หรือ OCR จะเพิ่มขึ้นเป็น 96.9%) โดยทาง sponsor ให้การรับประกันค่าเช่าเป็นเวลา 12 เดือนสำหรับพื้นที่ว่าง อัตราค่าเช่าโดยรวมของสินทรัพย์ใหม่อยู่ในระดับเดียวกับพอร์ตโฟลิโอปัจจุบันของ FTREIT และผู้เช่ากระจายตัวอยู่ในกลุ่มโลจิสติกส์ กลุ่มชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค

มุมมองของเรา

เรามีมุมมองเชิงบวกต่อการเข้าซื้อสินทรัพย์ดังกล่าว เนื่องจากจะช่วยเพิ่มรายได้ค่าเช่าระยะยาวให้กับกอง สินทรัพย์มีอัตราการเช่าที่สูงและได้รับการรับประกันค่าเช่าเป็นระยะเวลา 1 ปี เราประเมินว่าเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) จะเพิ่มขึ้นราว 0.015 บาทในปี FY2569 และ 0.01 บาท ตั้งแต่ปี FY2570 เป็นต้นไป

ขณะเดียวกัน การอนุมัติ General Mandate 30% ยังคงเป็นกลางในขณะนี้ เนื่องจากยังไม่มีการออกหน่วยลงทุนใหม่ โดยผลกระทบจะขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์จากเงินทุนในอนาคตอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งไม่ใช่เรื่องใหม่ เนื่องจาก FTREIT มักจะขออนุมัติ General Mandate เป็นประจำทุกปี เพื่อรักษาความยืดหยุ่นทางการเงิน

แนวโน้ม

เราคาดว่า FTREIT จะรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ในพอร์ตโฟลิโอให้สูงกว่า 90% ในไตรมาส 4QFY68 จากอัตราการเช่าที่อยู่ในระดับสูงในปัจจุบัน โดยเฉพาะในกลุ่มโรงงาน ซึ่งได้ประโยชน์จากการย้ายฐานการผลิตท่ามกลางความไม่แน่นอนของนโยบายภาษีศุลกากรของสหรัฐฯ โดย ณ วันที่ 30 มิ.ย.2568 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของกองทรัสต์อยู่ที่ 92.3% เราเชื่อว่าฐานที่แข็งแกร่งนี้จะช่วยรักษากิจกรรมการเช่าให้แข็งแกร่งต่อไปในไตรมาสหน้า

มุมมอง KS : แนะนำ “ซื้อ” เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” FTREIT และราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2569 อิงด้วยวิธี DCF ที่ 11.40 บาท มุมมองเชิงบวกของเราพิจารณาจาก 1) การกระจายตัวของผู้เช่าที่หลากหลายในหลายอุตสาหกรรม 2) ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งโดยมีโครงสร้างหนี้ที่ต่ำ 3) WALE ระยะยาว โดยมี NLA ของสินทรัพย์แบบ freehold ที่ 72% และแบบ leasehold มีอายุคงเหลือ 19.3 ปี และ 4) ผลตอบแทนที่น่าสนใจ โดยคาดว่าอัตราตอบแทนเงินปันผลปี FY2568-70 จะอยู่ที่ 7.9% 7.8% และ 7.7% และ market IRR 30 ปีที่ 6.56%