KS: CPN ธุรกิจหลักยังคงเติบโตต่อเนื่อง

วิเคราะห์โดย KS Research Fundamental

11 ต.ค. 2569

🛒🏢KS: CPN ธุรกิจหลักยังคงเติบโตต่อเนื่อง

📌 การดำเนินงานหลักไตรมาส 3/2569 มีโมเมนตัมเชิงบวก

เราเข้าร่วมเยี่ยมชมโครงการของ CPN ที่เซ็นทรัล ขอนแก่น (เปิดในปี 2552) และเซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส (เปิดในไตรมาส 2/2569) ช่วงปลายสัปดาห์ที่ผ่านมา ผลการดำเนินงานของศูนย์การค้าทั้ง 2 แห่งยังแข็งแกร่ง โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่ 97% และมากกว่า 80% ตามลำดับ ขณะที่จำนวนผู้เข้าใช้บริการต่อวันทรงตัวที่ราว 40,000 และ 20,000 คน ตามลำดับ จุดขายสำคัญของทั้ง 2 ศูนย์คือการเป็นศูนย์การค้าแบบครบวงจร และการเป็นผู้บุกเบิกสินค้าใหม่ๆในพื้นที่ ตามลำดับ กอรปกับพัฒนาการที่ดีของเซ็นทรัล นอร์ธวิลล์ (เปิดต้นไตรมาส 3/2569) และการเติบโตตามปกติของศูนย์การค้าเดิม จำนวนผู้เข้าใช้บริการโดยรวมในไตรมาส 3/2569 เพิ่มขึ้น 3-4% YoY และคาดว่ายอดขายของผู้เช่าจะเติบโตในอัตราตัวเลขหลักเดียวสูง เราจึงคาดว่ารายได้ไตรมาส 3/2569 จะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ นอกจากนี้ เราคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจากโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค เรสซิเดนเซส ที่เพิ่มขึ้นจะช่วยหนุนกำไรปกติให้เติบโตทั้ง YoY และ QoQ หากไม่รวมกำไรทางบัญชีจากเซ็นทรัล พระราม 2 ในไตรมาส 3/2568 รายละเอียดเพิ่มเติมอยู่ในรายงาน KS on the Road – Khon Kaen Trip ของเราเมื่อวันที่ 7 ก.ย.2569

📌 พร้อมรับช่วงไฮซีซันในไตรมาส 4/2569

CPN เตรียมพร้อมสำหรับเทศกาลปลายปี โดยจะเริ่มตกแต่งศูนย์การค้าสำหรับเทศกาลคริสต์มาสหลังวันฮาโลวีนในช่วงปลายเดือน ต.ค. แม้ยังไม่มีการเปิดเผยธีมของปีนี้ แต่เราคาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งแคมเปญที่น่าสนใจต่อเนื่องจากธีมดิสนีย์ในปีที่แล้ว แม้ไม่มีศูนย์การค้าแห่งใหม่กำหนดเปิดในไตรมาส 4/2569 แต่ CPN จะเปิดเผยรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับเดอะ เซ็นทรัล และเซ็นทรัล เซ็นทรัล ซึ่งมีกำหนดเปิดในไตรมาส 1/2570 และไตรมาส 2/2570 ตามลำดับ ขณะเดียวกัน การปรับปรุงครั้งใหญ่และการปรับปรุงย่อยที่เซ็นทรัล บางนา เซ็นทรัล ภูเก็ต เซ็นทรัล เชียงใหม่ มาร์เก็ต เพลส อารีย์ และมาร์เก็ต เพลส นางลิ้นจี่ การเพิ่มผู้เช่ารายใหม่ เช่น HEYTEA การโอนกรรมสิทธิ์โครงการเอสเซ็นท์ บางนา เอสเซ็นท์ ภูเก็ต และเอสเซ็นท์ อุบล รวมถึงการเปิดโรงแรม GO! แห่งใหม่ในเชียงราย เชียงใหม่ และอยุธยา จะช่วยเพิ่มโมเมนตัมเชิงบวกและหนุนผลการดำเนินงานในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 ทั้งนี้ ผลกระทบจากเหตุน้ำท่วมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำกัดต่อการดำเนินงานในไตรมาส 3/2569 และไตรมาส 4/2569

📌 เตรียมเพิ่มสินทรัพย์เข้า CPNREIT ในช่วงครึ่งแรกของปี 2570

CPN อยู่ในขั้นตอนสุดท้ายของการอนุมัติกลุ่มสินทรัพย์ที่วางแผนจะขายให้แก่ CPNREIT โดยคาดว่าจะพร้อมเสนอให้ผู้ถือหน่วย CPNREIT พิจารณาในไตรมาส 4/2569 ดังนั้น ปัจจุบันเราคาดว่าธุรกรรมขายสินทรัพย์ดังกล่าวจะแล้วเสร็จในช่วงครึ่งแรกของปี 2570 ธุรกรรมนี้ไม่เพียงช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับงบดุลและกระแสเงินสดของ CPN แต่ยังจะสร้างกำไรพิเศษจำนวนมาก ซึ่งจะช่วยเพิ่มฐานส่วนของผู้ถือหุ้นและความสามารถในการก่อหนี้เพื่อรองรับการลงทุนเพิ่มเติม เนื่องจากครั้งนี้กองทุนจะนำเงินไปใช้ซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมเข้าสู่ CPNREIT เราคาดว่าการเพิ่มอัตราผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยจะเป็นประเด็นสำคัญที่ผู้ถือหน่วย CPNREIT คาดหวังได้ และน่าจะช่วยให้ธุรกรรมสำเร็จได้ง่ายกว่าในปี 2568

มุมมอง KS

🎯 แนะนำ “ซื้อ” TP ที่ 79.50 บาท

เราชอบ CPN จากพื้นฐานธุรกิจศูนย์การค้าที่แข็งแกร่ง ซึ่งช่วยสร้างกระแสเงินสดและกำไรที่แข็งแกร่ง นอกจากนี้ งบดุลที่มีความแข็งแกร่งมากไม่เพียงช่วยลดภาระดอกเบี้ย แต่ยังเพิ่มความสามารถในการลงทุนทั้งโครงการพัฒนาใหม่ (greenfield) และการลงทุนเพื่อพัฒนาสินทรัพย์เดิม (brownfield) ขณะที่อัตราตอบแทนเงินปันผล (DY) ล่าสุดที่ 4% ยังอยู่ในระดับน่าสนใจในมุมมองของเรา