KS : CPAXT The Happitat การปล่อยเช่าพื้นที่ทยอยเพิ่มขึ้นตามแผน

วิเคราะห์โดย KS Research Fundamental

11 ก.ย. 2569

📍จำนวนผู้เข้าใช้บริการในช่วงเริ่มต้นยังมีทิศทางผสมผสาน
เราเข้าร่วมการเยี่ยมชมโครงการ “The Happitat” ซึ่งจัดโดย CPAXT หลังเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการ พบว่าบรรยากาศในช่วงมื้อกลางวันค่อนข้างคึกคักในโซนร้านอาหารและจุดจำหน่ายอาหาร แต่ยังค่อนข้างเบาบางในพื้นที่ค้าปลีกที่ไม่ใช่อาหาร ได้แก่โซน IT และการศึกษา

📍ความคืบหน้าด้านการปล่อยเช่าพื้นที่โดยรวมเป็นไปตามแผน
โครงการมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) สำหรับค้าปลีก 43,000 ตร.ม. และสำนักงาน 24,000 ตร.ม. อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกที่มีการทำสัญญาแล้วสูงกว่า 70% ช่วยลดความเสี่ยงด้านการดำเนินโครงการ แม้ปัจจุบันมีพื้นที่เปิดให้บริการแล้วเพียงประมาณ 42% การเปิด AXTRA Club ขนาด 8,000 ตร.ม. ภายในเดือนพ.ย. 2569 น่าจะช่วยเพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่และจำนวนผู้เข้าใช้บริการระหว่างโซนต่างๆ

📍การเปลี่ยนผู้เช่าชั่วคราวให้เป็นผู้เช่าถาวรยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ
ผู้เช่าจำนวนมากยังคงใช้สัญญาเช่าระยะสั้นแบบค่าเช่าคงที่รายวัน ดังนั้น ความยั่งยืนของกำไรจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการเปลี่ยนผู้เช่าชั่วคราวให้เป็นผู้เช่าระยะยาวภายใต้อัตราค่าเช่าที่น่าสนใจ

📍จำนวนผู้เข้าใช้บริการในโครงการยังไม่สม่ำเสมอในช่วงเริ่มต้น
พื้นที่จำหน่ายอาหารและรับประทานอาหารมีจำนวนผู้เข้าใช้บริการในช่วงมื้อกลางวันอยู่ในระดับที่น่าพอใจ ขณะที่โซน IT การศึกษา และพื้นที่ที่ไม่ใช่อาหารอื่นๆ ยังค่อนข้างเงียบ การบรรลุเป้าหมายผู้เข้าใช้โครงการ 19 ล้านคนต่อปีจำเป็นต้องอาศัยการเพิ่มขึ้นของจำนวนผู้เข้าใช้บริการอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อมีผู้เช่ารายใหม่เปิดให้บริการมากขึ้น

📍ผลกระทบต่อกำไรในระยะสั้นอยู่ในระดับเป็นกลาง
ปัจจุบันผู้เช่าชั่วคราวยังมีสัดส่วนของพื้นที่ในระดับที่มีนัยสำคัญ เนื่องจากผู้บริหารอยู่ระหว่างการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้เช่า CPAXT ยังคงคาดการณ์ส่วนแบ่งผลขาดทุนจากโครงการในปี 2569 ที่ราว 500 ลบ. ขณะเดียวกัน การเติบโตยอดขายสาขาเดิม (SSSG) ในไตรมาส 3/2569 จนถึงปัจจุบันของ CPAXT ทรงตัวสำหรับธุรกิจ B2B และติดลบในระดับหลักเดียวกลางสำหรับธุรกิจ B2C ส่วนหนึ่งมาจากการเปลี่ยนช่องทางการขายเพื่อเข้าร่วมโครงการไทยช่วยไทย เรามองว่า The Happitat เป็นโอกาสในการสร้างการเติบโตในระยะกลาง มากกว่าจะเป็นปัจจัยกระตุ้นในระยะสั้น โดยราคาหุ้น CPAXT ยังคงขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวของ SSSG แนวโน้มอัตรากำไร และความคืบหน้าในการผนึกกำลังทางธุรกิจกับ TFP เป็นหลัก

📍มุมมอง KS
“ถือ” สำหรับ CPAXT เนื่องจากความชัดเจนของกำไรในระยะสั้นยังถูกกดดันจากแนวโน้มยอดขายค้าปลีกที่อ่อนแอลง แรงกดดันต่ออัตรากำไร และค่าใช้จ่ายดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น ราคาเป้าหมายของเราที่ 15.60 บาทมี upside จำกัด แม้มูลค่าหุ้นเริ่มตึงตัวน้อยลง แต่เรายังเห็นปัจจัยกระตุ้นในระยะสั้นค่อนข้างจำกัด และต้องการรอสัญญาณที่ชัดเจนขึ้นของการฟื้นตัวของ SSS อัตรากำไรที่มีเสถียรภาพ และการควบคุมต้นทุนที่ดีขึ้น ก่อนที่จะปรับมุมมองเป็นบวกมากขึ้น การประเมินมูลค่าของเราอิงวิธีคิดลดเงินสด (DCF) โดยใช้อัตราคิดลด 8.9% ซึ่งคิดเป็น PER ปี 2569–70 ที่ 16.9 เท่า หรือประมาณ 1.35SD ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย PER ล่วงหน้าในอดีต