KS : หุ้นอสังหาริมทรัพย์ การฟื้นตัวยังต้องใช้เวลา แต่ไม่ได้หมดหวัง

วิเคราะห์โดย KS Research Strategy

26 มิ.ย. 2569

📍การฟื้นตัวของกำไรเลื่อนไปเป็นปี 2570

✅ความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่เกิดขึ้นอย่างไม่คาดคิดตั้งแต่ช่วงปลายไตรมาส 1/2569 เพิ่มแรงกดดันต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2569 แม้เราจะยังคาดกำไรของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ 10 ราย ภายใต้การวิเคราะห์ของเราจะอยู่ระดับต่ำสุดผิดปกติที่ 2.01 หมื่นลบ. ในปี 2568 ลดลง 50% จากระดับสูงที่ 4.02 หมื่นลบ. ในปี 2565 แต่เรามองว่าต้องรอจนถึงปี 2570 จึงจะเข้าสู่ช่วงการฟื้นตัวของกำไรอย่างชัดเจน หนุนจากภาวะอุปสงค์และอุปทาน การแข่งขัน และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารที่ดีขึ้น

📍ต้องผ่านอุปสรรคหลายประการในปี 2569

✅แม้จะมี backlog คอนโดที่มีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น แต่เราคาดว่ารายได้จากการขายของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ 10 รายดังกล่าวจะทรงตัว YoY ที่ระดับต่ำ 1.48 แสนลบ. ในปี 2569 ลดลงจาก 2.12 แสนลบ. ในปี 2565 ท่ามกลางตลาดที่อ่อนแอ การตั้งราคาขายเชิงรุกเพื่อระบายสต็อก คาดจะกดดันให้อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ของธุรกิจที่อยู่อาศัยต่ำสุดในรอบ 20 ปีที่ 28.7% ในปี 2569 การควบคุมต้นทุนอย่างเข้มงวดและกลยุทธ์ลดภาระหนี้จะยังคงเป็นกลยุทธ์หลักของกลุ่มฯในปีนี้

📍โอกาสเติบโตยังมีอยู่

✅แม้ว่าภาวะอุปสงค์และอุปทานที่ไม่สมดุลจะยืดเยื้อ แต่ยังคงมีความต้องการซื้อในบางกลุ่มและบางทำเล ทั้งในตลาดแนวราบและคอนโด เช่น กลุ่มอัลตร้าลักชัวรีในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ตและเมืองพัทยา ความเชื่อมั่นในแบรนด์และคุณภาพของโครงการที่แข็งแกร่งยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดความต้องการซื้อให้กับผู้ประกอบการบางราย การขยายไปสู่ธุรกิจที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยสามารถช่วยสนับสนุนยอดขายที่อยู่อาศัยและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับหุ้นได้

📍เราคงมุมมอง “เป็นกลาง” ต่อกลุ่มที่อยู่อาศัย

✅แม้คาดสภาวะตลาดที่ท้าทายจะยังคงต่อเนื่องไปจนถึงช่วงครึ่งหลังของปี 2569 แต่มูลค่าหุ้นที่น่าสนใจ (ซื้อขายด้วย PER ปี 2569E ที่ 5-7 เท่า และ PBV ปี 2569 ที่ต่ำกว่า 0.5 เท่า ไม่รวมหุ้นที่มีราคาผิดปกติ หรือ outliers) อัตราผลตอบแทนเงินปันผล (DY) ที่แข็งแกร่งที่ 6.2% และการคาดการณ์ที่ว่ากำไรจะฟื้นตัวในปี 2570 เป็นปัจจัยหนุนมุมมองดังกล่าว โดย AP และ SC เป็นหุ้นเด่นของเรา ขณะที่หุ้นอื่นๆ อาจเหมาะสมกับนักลงทุนที่มีการยอมรับความเสี่ยงและระยะเวลาที่ลงทุนที่แตกต่างกันไป