KS : กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ 3Q69 การฟื้นตัวยังต้องใช้เวลา แม้ Valuation จะอยู่ในระดับที่ไม่แพง

วิเคราะห์โดย KS Research Strategy

18 ก.ค. 2569

📍มุมมองต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

📍1.การฟื้นตัวของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ถูกเลื่อนออกไปเป็นปี 2570

✅หลังความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปลาย 1Q69 ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภค ต้นทุนพลังงาน และบรรยากาศการใช้จ่าย ทำให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2569 อ่อนแอกว่าที่คาด แม้กำไรของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 10 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์จะยังอยู่ที่ราว 2.01 หมื่นล้านบาท แต่ยังต่ำกว่าระดับสูงสุดในปี 2565 ถึง 50% โดยเรามองว่าการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญจะต้องรอไปถึงปี 2570 จากปัจจัยสนับสนุนทั้งภาวะอุปสงค์-อุปทานที่ดีขึ้น การแข่งขันด้านราคาที่ผ่อนคลายลง และแนวโน้มอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคารที่ลดลง

✅ขณะที่ 2569 ยังคงเป็นช่วงเปลี่ยนผ่านที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายหลายด้านพร้อมกัน

📍2.ปี 2569 ยังเป็นปีแห่งการบริหารสภาพคล่องและรักษากำไร

✅แม้หลายบริษัทจะมี Backlog คอนโดมิเนียมรอโอนเพิ่มขึ้น แต่เราคาดว่ารายได้รวมของกลุ่มจะทรงตัวเพียง 1.48 แสนล้านบาท ซึ่งยังต่ำกว่าระดับ 2.12 แสนล้านบาทในปี 2565 อย่างมีนัยสำคัญ ท่ามกลางตลาดที่ยังเปราะบางและกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า นอกจากนี้ การแข่งขันระบายสต็อกคงค้างที่อยู่ในระดับสูงจะทำให้ ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคามากขึ้น ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ของธุรกิจที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปีที่ 28.7%

✅ดังนั้น การควบคุมต้นทุน การลดภาระหนี้ และการบริหารกระแสเงินสดจะยังเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะสำหรับผู้ประกอบการที่มีฐานะการเงินอ่อนแอ

📍3.โอกาสการลงทุนยังอยู่ในผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่มีธุรกิจหลากหลายและแบรนด์แข็งแกร่ง

✅แม้ภาพรวมตลาดยังไม่สดใส แต่ความต้องการซื้อยังคงมีอยู่ในบางเซ็กเมนต์ โดยเฉพาะโครงการระดับ Ultra Luxury ในย่าน CBD รวมถึงเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ตและพัทยา ซึ่งได้รับแรงหนุนจากกำลังซื้อระดับบนและลูกค้าต่างชาติ นอกจากนี้ ธุรกิจที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เช่น โรงแรม ค้าปลีก อาคารสำนักงาน และธุรกิจบริการ จะมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในการสร้างรายได้และลดความผันผวนของผลประกอบการ

✅ด้านกลยุทธ์มองว่ากลุ่มอสังหาฯอาจยังไม่ไช่กลุ่มที่จะ Outperform ในระยะสั้น แต่ก็อาจจะค่อยๆฟื้นกลับมาในระยะกลาง-ยาว โดยสำหรับหุ้นที่อยุ่ในระดับที่น่าสนใจในระยะกลางยาวสำหรับกลุ่มนี้ยังคงเป็น AP และ SC