KS: หุ้นสร้างบ้าน กิจกรรมเปิดตัวคึกคักมากในเดือน พ.ย.

วิเคราะห์โดย KS Research Fundamental

7 ม.ค. 2569

KS: หุ้นสร้างบ้าน กิจกรรมเปิดตัวคึกคักมากในเดือน พ.ย.

✅กิจกรรมเปิดตัวเดือน พ.ย. อยู่ในระดับสูงสุดของปี 68 หลักๆหนุนจากกลุ่มบ้านเดียวที่มีระดับราคาสูง ราคาเฉลี่ย/ยูนิตปรับขึ้นอย่างมาก MoM และ YoY เป็น 10.3 ลบ.

✅Take-up rate ลดลง MoM และ YoY เป็น 10.6% ความอ่อนไหวต่อราคาของผู้ซื้อยังอยู่ในระดับสูง โดยกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ถึงระดับกลางมี take-up rate สูงกว่า

✅คงมุมมองเป็นกลาง โดยการฟื้นตัวของกำไรปี 69 จะเป็นปัจจัยหนุนราคาหุ้นที่สำคัญ ควบคู่ไปกับ DY ล่าสุดที่อยู่ในระดับสูง หุ้นเด่นของเราคือ AP SC และ SIRI

Investment Highlight

✍️กิจกรรมการเปิดตัวโครงการใหม่คึกคักในเดือน พ.ย. บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) รายงานจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยใหม่เปิดตัวในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเดือน พ.ย. ที่ 6,018 ยูนิต เพิ่มขึ้น 12% MoM ใกล้เคียงกับระดับสูงสุดของปี 2568 ในเดือน ก.ย. แต่ลดลง 42% YoY จากเดือนที่สูงสุดในปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 89% MoM แต่ลดลงเพียง 21% YoY เป็น 6.22 หมื่นลบ. ซึ่งเป็นเดือนสูงสุดของปี 2568 และหนุนราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิต เพิ่มขึ้น 69% MoM และ 36% YoY เป็น 10.3 ลบ.

✍️บ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีครองส่วนแบ่งตลาด ในแง่ของจำนวนยูนิตใหม่และมูลค่าการเปิดตัวในเดือน พ.ย. บ้านเดี่ยวมีส่วนแบ่งการตลาด 38% (2,259 ยูนิต) และ 52% (4.21 หมื่นลบ.) ตามลำดับ รองลงมาคือคอนโดที่มีสัดส่วน 34% (2,058 ยูนิต) และ 18% (1.12 หมื่นลบ.) โครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่อย่าง SC AP QH SPALI และ CI ครองส่วนแบ่งการตลาดหลักของยูนิตบ้านเดี่ยวใหม่ ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวในเดือนนี้เพิ่มขึ้น 36% MoM และ 16% YoY เป็น 18.6 ลบ. ขณะเดียวกัน โครงการคอนโดใหม่ระดับลักชัวรีบางโครงการจากบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ เช่น Intercontinental Residences Bangkok Asoke และ Refyne Ari ช่วยหนุนราคาขายเฉลี่ยของคอนโดใหม่ในเดือน พ.ย. ให้เพิ่มขึ้น 53% MoM และ 10% YoY เป็น 5.5 ลบ.

✍️Take-up rate ลดลง ขณะที่บริษัทจดทะเบียนยังเป็นผู้เล่นหลัก อัตราการขาย (take-up rate) ของโครงการเปิดตัวใหม่ในเดือน พ.ย. ลดลงมาอยู่ที่ 10.6% จาก 29.2% ในเดือน พ.ย.2567 และ 22.9% ในเดือน ต.ค.2568 โดย take-up rate ที่สูงกว่าของโครงการแนวราบระดับราคาที่เข้าถึงได้ (2.0–3.0 ลบ.) และคอนโดระดับราคาที่เข้าถึงได้ถึงระดับกลาง (2.0–10.0 ลบ.) เมื่อเทียบกับกลุ่มราคาอื่นๆ สะท้อนถึงความอ่อนไหวต่อราคาของผู้ซื้อที่ยังอยู่ในระดับสูง โดยบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ครองสัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 94% ของจำนวนยูนิต และ 89% ของมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด โดย AP SPALI SIRI CPN และ CI รวมกันคิดเป็น 63% ของมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด

มุมมอง KS

📊มุมมองที่เป็นกลางต่อกลุ่มธุรกิจนี้ แม้แนวโน้มธุรกิจจะยังคงมีความท้าทายอย่างมาก แต่มูลค่าหุ้นที่ไม่แพง ประกอบกับอัตราตอบแทนเงินปันผลที่สูงยังคงหนุนมุมมองของเรา ขณะที่การควบคุมอุปทานที่เข้มงวด ซึ่งคาดว่าจะเห็นชัดในปี 2569 จะเป็นปัจจัยหลักที่ช่วยลดระดับการแข่งขันลงอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2569 แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาลงเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนการฟื้นตัวของกำไรในปี 2569 เรายังคงให้น้ำหนักกับบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่และมีความเคลื่อนไหวสูง ซึ่งมีความได้เปรียบด้านแบรนด์และการประหยัดต่อขนาดเมื่อเทียบกับรายอื่น

📊หุ้นเด่นของเรา ได้แก่ AP SC และ SIRI โดยในรายงานฉบับนี้ เราได้ปรับปีฐานการประเมินมูลค่าหุ้นของทุกบริษัทที่เราวิเคราะห์ไปเป็นสิ้นปี 2569 จากเดิมกลางปี 2569 รวมถึงปรับเพิ่มคำแนะนำสำหรับ BRI และ PSH เป็น ถือ และ ซื้อ ตามลำดับ