KS: CPN ปลดล็อกเฟสต่อไป ของการเติบโต

วิเคราะห์โดย KS Research Strategy

8 ต.ค. 2568

KS: CPN ปลดล็อกเฟสต่อไป ของการเติบโต

คงคำแนะนำ “ซื้อ” และเพิ่มราคาเป้าหมายกลางปี 69 ขึ้นเป็น 72.5 บาท จาก 70.0 บาท จากมูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้นและการปรับลดหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยลง คาด DY ปี 68 อยู่ที่ 3.8%
คาดกำไรปกติปี 68-70 เติบโตขึ้นเฉลี่ยปีละ 13% เทียบกับระดับก่อนโควิด-19 ที่ปีละ 10% หนุนจากจำนวนโครงการใหม่และธุรกิจโรงแรมและอสังหาฯ ที่เติบโตขึ้น
มองข้ามช่วงโลว์ซีซั่นในไตรมาส 3/68 คาดแนวโน้มการดำเนินงานจะดีขึ้นมากตั้งแต่ไตรมาส 4/68 ถึงปี 70 การกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐจะเพิ่มความน่าตื่นเต้นให้กับผลการดำเนินงาน

Highlights

เริ่มต้นเฟสการเติบโตรอบใหม่ เราคาดว่ากำไรปกติของ CPN ในช่วงปี 2568-70 จะมี CAGR ที่ 13% ซึ่งสูงกว่าช่วงปี 2558-62 (ก่อนโควิด) และ 2566-68 (ช่วงต้นหลังโควิด) ที่เติบโตเฉลี่ยที่ 10% และ 8% ตามลำดับ เรามองว่าแนวโน้มกำไรที่ดีขึ้นนี้มาจากการที่ CPN จะเพิ่มศูนย์การค้าใหม่หลายแห่งเข้ามาในพอร์ต โดยเริ่มจากเซ็นทรัลพาร์คในไตรมาส 3/2568 นอกจากนี้ โครงการที่มีอยู่หลายแห่งที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงครั้งใหญ่จะช่วยเพิ่มรายได้ค่าเช่ารวม อีกทั้งคาดธุรกิจที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งตั้งแต่ปี 2569 จากการโอนกรรมสิทธิ์ยอด backlog คอนโดจำนวนมากและฐานที่ต่ำผิดปกติในปี 2568 แม้เราคาดว่า GDP ของไทยในปี 2568-69 จะเติบโตขึ้นน้อยกว่ากว่า 2% ก็ตาม

โครงการมิกซ์ยูสและแนวคิด Center of Life เป็นปัจจัยสำคัญของความสำเร็จ เรามองว่าความสามารถที่ได้รับการพิสูจน์แล้วของ CPN ในการพัฒนา “โครงการมิกซ์ยูสที่นำโดยรีเทล” จะสร้างข้อได้เปรียบที่สำคัญเหนือคู่แข่ง นอกเหนือจากกลยุทธ์ทางการตลาดที่มีความยืดหยุ่นที่ช่วยให้ CPN ปรับตัวตามเทรนด์ของผู้บริโภคทั่วโลก โดยยึดแนวคิด “Center of Life” นอกเหนือจากศูนย์การค้าใหม่หลายแห่งที่ CPN วางแผนจะเปิดในช่วงครึ่งหลังของปี 2568- ปี2570 ได้แก่ เซ็นทรัลพาร์ค, เซ็นทรัล กระบี่, เซ็นทรัล ขอนแก่น, เซ็นทรัลนอร์ท วิลล์, เดอะ เซ็นทรัล, ส่วนขยายเซ็นทรัล พระราม 9 และเซ็นทรัล สยามสแควร์ แล้ว CPN ยังตั้งเป้า CAGR ของธุรกิจโรงแรม สำนักงาน และที่อยู่อาศัยที่ 8-10% ในช่วงเวลา 5 ปี ซึ่งจะสนับสนุนแนวโน้มการเติบโตโดยรวม

การขยายธุรกิจใหม่มีแรงขับเคลื่อนจากสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง นอกเหนือจากแผนการขยายธุรกิจแล้ว CFO ที่แข็งแกร่งของ CPN ซึ่งโดยทั่วไปสูงกว่า CFI และความสามารถในการขายสินทรัพย์ให้กับ CPNREIT ยังช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นในการเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ ดังที่เห็นในช่วงโควิด-19 ความแข็งแกร่งทางการเงินนี้ยังทำให้ CPN อยู่ในตำแหน่งที่พร้อมสำหรับการลงทุนใหม่ ทั้งในประเทศไทย (M&A) และในต่างประเทศ (โครงการ greenfield และ brownfield) ปัจจุบัน CPN มุ่งเน้นที่ประเทศมาเลเซียและเวียดนาม แม้การขยายธุรกิจช้ากว่ากำหนดการที่ตั้งไว้จากกลยุทธ์ที่ระมัดระวัง แต่เราคาดว่าจะเห็นความคืบหน้าอย่างเป็นรูปธรรมในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

มุมมอง KS

แนะ “ซื้อ” CPN และเพิ่มราคาเป้าหมายกลางปี 2569 อิงด้วยวิธี SOTP ขึ้นเป็น 72.5 บาท จาก 70.0 บาท จากมูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้นที่เรานำข้อมูลส่วนเพิ่มมาจากงบดุลและมุมมองเชิงอนุรักษ์นิยมมากขึ้นของเราต่อพัฒนาการของหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย โดยราคาเป้าหมายใหม่ดังกล่าวยังสอดคล้องกับวิธี BV ที่มีการปรับแล้ว ซึ่งเราประเมินได้ที่ 74.9 บาท ปัจจัยเสี่ยงต่อประมาณการของเราคือสภาวะเศรษฐกิจมหภาคและจำนวนนักท่องเที่ยวขาเข้าที่อ่อนตัวลงและภัยธรรมชาติ รวมทั้งเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป

แม้ฤดูฝนอาจบ่งชี้ถึงแนวโน้มกำไรไตรมาส 3/2568 ที่ไม่น่าตื่นเต้น แต่ช่วงไฮซีซั่นของการท่องเที่ยวและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่จะช่วยหนุนแนวโน้มการดำเนินงานในไตรมาส 4/2568 นอกจากนี้ โครงการใหม่หลายแห่งที่เตรียมเปิดในปี 2569-70 รวมถึงผลบวกจากแผนปรับปรุงโครงการในช่วงเวลาดังกล่าว และการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วของธุรกิจที่อยู่อาศัยจากการโอนกรรมสิทธิ์ยอด backlog คอนโดจะช่วยดึงดูดความสนใจของนักลงทุนต่อหุ้นเมื่อพวกเขาหันมาให้ความสำคัญกับการเติบโตของกำไรที่แข็งแกร่งในปี 2569-70