KS : BAREIT หุ้นกลุ่ม Defensive มี Downside risk ต่อ DPU ที่จำกัด

วิเคราะห์โดย KS Research Strategy

20 ก.ย. 2568

เราแนะนำ BAREIT เป็นหุ้นกลุ่ม defensive ภายในพอร์ต และเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในธีมวัฏจักรการลดดอกเบี้ย

โดยกลุ่ม REIT มีความสัมพันธ์เชิงลบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีที่ -0.52 เป็นรองเพียงอุตสาหกรรมการเงินที่ -0.74 นอกจากนี้ การปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในครึ่งหลังปี 2568 และต่อเนื่องไปถึงปี 2569 จะเป็นปัจจัยหลักที่เพิ่ม upside และ IRR สำหรับการลงทุนใน REIT โดยประมาณการของเราบ่งชี้ว่าการปรับลดอัตราลด 25bps และ 50bps จะช่วยเพิ่ม upside ราว 2–5%

เรามองว่า BAREIT มีความเสี่ยงต่ำต่อการปรับลด DPU ที่ 0.8 บาทต่อหน่วย

จากโครงสร้างรายได้ที่มาจากค่าเช่าสนามบินแบบคงที่และค่าธรรมเนียมการจัดการตามสัญญากับ BA เดือนละ 97.5 ลบ. ซึ่งแตกต่างจาก REIT ประเภทพื้นที่ค้าปลีกหรือโรงแรม ที่รายได้เชื่อมโยงโดยตรงกับจำนวนนักท่องเที่ยวหรือภาวะเศรษฐกิจโดยรวม เราคาดว่า อัตราตอบแทนเงินปันผลของ BAREIT จะอยู่ที่ราว 8% ต่อปี และแนะนำให้เป็นตัวแทนการลงทุนของหุ้นกลุ่ม defensive

ผลตอบแทนเงินปันผลต่อปี

ปัจจุบัน BAREIT ให้ผลตอบแทนเงินปันผลต่อปีในระดับ 8.3%/8.4%/8.7% ในปี 2025-27 และมี market IRR ที่ 8.33%

เรายังคงชอบ BAREIT จาก 3 เหตุผลหลัก ได้แก่
1.กระแสรายได้ที่มั่นคงและอัตราการปรับขึ้นค่าเช่าปีละ 2%
2.ได้รับประโยชน์จากวัฏจักรดอกเบี้ยขาลง และ
3.อายุคงเหลือของสิทธิการเช่าที่ยาวถึง 22.2 ปี

มุมมอง KS : เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ BAREIT และปรับปีฐานการประเมินมูลค่ามาเป็นกลางปี 2569 โดยใช้วิธีคิดลดเงินสด (DCF) ด้วยราคาเป้าหมายที่ 11.60 บาท