🏢 KS : กลุ่ม REIT & IFF กลุ่ม REIT ฟื้นตัวขึ้นแม้อัตราตอบแทนพันธบัตรสูงขึ้น

Analysis by KS Research Fundamental

Sept 22, 2026

📍 สรุปช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา

REIT ไทยฟื้นตัวในช่วงสองสัปดาห์ที่ผ่านมา โดย SETPREIT ปรับขึ้น 1.4% นำโดย WHAIR (+9.5%) และ FTREIT (+4.0%) หลังจากปรับฐานค่อนข้างแรงในช่วงก่อนหน้า การฟื้นตัวดังกล่าวเกิดขึ้นแม้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรทั่วโลกปรับสูงขึ้น โดยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปีเพิ่มขึ้นแตะราว 2.42% ก่อนปรับลดลงหลังการประชุม FOMC

📍 อัตราตอบแทนพันธบัตรลดลงหลัง Fed ขึ้นดอกเบี้ย

Fed ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 25bps มาอยู่ที่ 3.75–4.00% สอดคล้องกับที่ตลาดคาด โดยก่อนการประชุมตลาดได้สะท้อนโอกาสมากกว่า 90% ที่ Fed จะปรับขึ้นดอกเบี้ยไว้ในราคาแล้ว หลังการประชุม อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปีปรับลดลงกลับมาต่ำกว่า 5% ขณะที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปีลดลงมาอยู่ที่ราว 2.35–2.36% จากราว 2.42% อย่างไรก็ตาม ท่าทีของ Fed ยังคงค่อนข้างเข้มงวด

📍 อัตราตอบแทนพันธบัตรที่สูงขึ้นไม่ได้ทำให้ราคา REIT อ่อนตัวลงเสมอไป

เราศึกษาความสัมพันธ์ในอดีตระหว่างผลตอบแทนของ REIT ไทยกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล โดยใช้ข้อมูลรายเดือนตั้งแต่ ส.ค. 2559 ถึง ส.ค. 2569 ผลการวิเคราะห์พบว่า แม้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปีที่สูงขึ้นจะมีความสัมพันธ์เชิงลบกับผลตอบแทนของ SETPREIT แต่ความสัมพันธ์ดังกล่าวค่อนข้างอ่อน โดยมีค่า R² เพียง 8.1% ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปีทุก 10bps มีความสัมพันธ์กับผลตอบแทนรายเดือนของ SETPREIT ที่ลดลงราว 0.7ppt ขณะที่ความสัมพันธ์โดยตรงระหว่าง SETPREIT กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปียิ่งต่ำกว่า โดยมีค่า R² เพียง 0.9%

📍 ราคาน้ำมันยังคงเป็นความเสี่ยงด้านมหภาคที่สำคัญ

เรามองว่าราคาน้ำมันที่อยู่ในระดับสูงเป็นความเสี่ยงสำคัญต่อกลุ่ม เนื่องจากเพิ่มความกังวลด้านเงินเฟ้อและสร้างแรงกดดันให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรระยะยาวปรับสูงขึ้น รูปแบบที่คล้ายกันเคยเกิดขึ้นใน 2Q69 เมื่อราคาน้ำมันปรับลดลงในเวลาต่อมา ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรลดลงและราคา REIT ฟื้นตัว เราจึงมองว่าราคาน้ำมันที่อยู่ในระดับสูงเป็นปัจจัยกดดันหลักต่อกลุ่มในปัจจุบัน หากราคาน้ำมันทรงตัวเหนือ US$100/บาร์เรลเป็นเวลานาน ผลกระทบอาจกระจายไปยัง REIT หลายกลุ่มย่อย ผ่านกำลังซื้อของครัวเรือนที่อ่อนแอลง ต้นทุนการเดินทางและการดำเนินงานที่สูงขึ้น อุปสงค์ด้านการท่องเที่ยวที่ชะลอตัว รวมถึงอัตราผลตอบแทนพันธบัตรระยะยาวที่ยังอยู่ในระดับสูง ในทางกลับกัน หากราคาน้ำมันปรับลดลงกลับเข้าสู่ระดับปกติ เราเชื่อว่าจะช่วยบรรเทาแรงกดดันเหล่านี้และเปิดโอกาสให้ราคา REIT ปรับตัวขึ้นต่อจากระดับปัจจุบัน

📍 เป็นกลาง

เราคงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่ม แต่ยังคงแนะนำให้ทยอยสะสม REIT ไทยเมื่อราคาอ่อนตัว หลังจากราคาฟื้นตัวในช่วงที่ผ่านมา ส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรได้แคบลงกลับเข้าใกล้ค่าเฉลี่ยในอดีต แม้เรายังไม่มองว่ามูลค่าของกลุ่มในปัจจุบันอยู่ในระดับแพง เราคาดว่าอัตราดอกเบี้ยในประเทศจะยังเป็นปัจจัยสนับสนุน ขณะที่ปัจจัยพื้นฐานของกลุ่มและ DPU จะยังคงแข็งแกร่ง โดย REIT ที่เราให้คำแนะนำคาดว่าจะให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ยในปี 2569 ราว 6.8% ดังนั้น เรายังมองว่านักลงทุนสามารถทยอยสะสมได้ อย่างไรก็ตาม ระดับราคาเข้าลงทุนและการเลือก REIT รายตัวมีความสำคัญมากขึ้น เนื่องจากส่วนเผื่อด้านมูลค่าจาก Yield spread ลดลง