🏢KS : กลุ่ม REIT และ IFF เป็นจังหวะกลับมาทยอยสะสมอีกครั้ง

Analysis by KS Research Fundamental

Sept 8, 2026

🏢KS : กลุ่ม REIT และ IFF เป็นจังหวะกลับมาทยอยสะสมอีกครั้ง

📍สรุปเหตุการณ์ในรอบ 2 สัปดาห์

ในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา ราคากลุ่ม REIT ปรับตัวลดลงเป็นส่วนใหญ่ โดย SETPREIT Index ลดลง 3.3% และ underperform SET Index ที่ลดลง 2.2% เรามองว่าแรงขายส่วนหนึ่งเป็นการขายทำกำไรหลังราคาหลายกองปรับตัวขึ้นในช่วงการประกาศผลประกอบการและจ่ายปันผลไตรมาส 2 โดยกลุ่ม Industrial REIT ปรับตัวลดลงมากที่สุด โดย FTREIT, WHAIR และ WHART ลดลง 7.1%, 5.9% และ 4.5% ตามลำดับ รองลงมาเป็นกลุ่ม Retail REIT โดย ALLY, AXTRART, CPNREIT และ LHSC ลดลง 5.5%, 4.6%, 3.7% และ 2.6% ตามลำดับ

📍ปัจจัยต่างประเทศและราคาน้ำมันเป็นแรงกดดันหลักในช่วงที่ผ่านมา

เงินเฟ้อ PCE เดือน ก.ค. ของสหรัฐฯ อยู่ที่ 3.7% YoY ขณะที่ Core PCE อยู่ที่ 3.3% YoY สะท้อนว่าเงินเฟ้อยังอยู่สูงกว่าเป้าหมายของ Fed ขณะที่ Kevin Warsh ส่งสัญญาณค่อนข้าง hawkish จาก Jackson Hole ทำให้ตลาดเพิ่มความคาดหวังต่อการขึ้นดอกเบี้ยในการประชุมเดือน ก.ย. เป็นราว 60-70% จากประมาณ 35% ก่อนหน้า ขณะที่ในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา ราคาน้ำมัน Brent ปรับขึ้นประมาณ 2.0% มาอยู่ที่ 95.6 ดอลลาร์สหรัฐฯ/บาร์เรล และ WTI เพิ่มขึ้น 3.6% มาอยู่ที่ 91.0 ดอลลาร์สหรัฐฯ/บาร์เรล เพิ่มความกังวลต่อแรงกดดันด้านเงินเฟ้อ ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ปรับขึ้นตลอดทั้งเส้นอัตราผลตอบแทน โดยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 2 ปีเพิ่มขึ้นราว 20bps เป็น 4.39% อายุ 10 ปีเพิ่มขึ้น 10bps เป็น 4.79% และอายุ 30 ปีเพิ่มขึ้น 4bps เป็น 5.27% ส่งผลให้เส้นอัตราผลตอบแทนมีลักษณะแบนราบลงท่ามกลางการปรับขึ้นของอัตราผลตอบแทน เนื่องจากอัตราผลตอบแทนพันธบัตรระยะสั้นปรับขึ้นมากกว่าระยะยาว ตามความคาดหวังต่อการขึ้นดอกเบี้ยของ Fed ที่เพิ่มขึ้น

📍ปัจจัยในประเทศยังคงสนับสนุน แม้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรไทยจะปรับขึ้นตามความกังวลด้านเงินเฟ้อ

กนง. มีมติเอกฉันท์คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ 1.00% ในการประชุมวันที่ 26 ส.ค. ซึ่งเรามองว่ายังคงเป็นปัจจัยบวกต่อกลุ่ม REIT อย่างไรก็ตาม ราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้นเพิ่มความกังวลต่อแนวโน้มเงินเฟ้อและสร้างแรงกดดันต่อตลาดพันธบัตร โดยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยปรับขึ้นเกือบตลอดทั้งเส้นอัตราผลตอบแทน และปรับขึ้นเด่นกว่าในช่วงอายุปานกลางถึงยาว ขณะที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 1 ปียังคงทรงตัวที่ประมาณ 0.99% ล่าสุดอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 2 ปี 5 ปี และ 10 ปีอยู่ที่ 1.23%, 1.70% และ 2.26% ตามลำดับ ส่งผลให้เส้นอัตราผลตอบแทนมีความชันเพิ่มขึ้นท่ามกลางการปรับขึ้นของอัตราผลตอบแทน เรามองว่าการปรับขึ้นดังกล่าวสะท้อนความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อและส่วนชดเชยความเสี่ยงของพันธบัตรระยะยาวที่เพิ่มขึ้น มากกว่าการที่ตลาดคาดว่า ธปท. จะกลับมาเร่งขึ้นอัตราดอกเบี้ยในระยะสั้น

📍จับตาตัวเลขตลาดแรงงานสหรัฐฯ ในคืนวันศุกร์ ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญต่อทิศทางอัตราผลตอบแทนพันธบัตรในระยะสั้น

เรามองว่าหากตัวเลขตลาดแรงงานออกมาอ่อนกว่าคาด อาจช่วยลดความคาดหวังต่อการขึ้นดอกเบี้ยของ Fed ในเดือน ก.ย. และกดดันให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรปรับลดลง ซึ่งจะเป็นบวกต่อมูลค่าหุ้นของกลุ่ม REIT ในทางกลับกัน หากตัวเลขแข็งแกร่งกว่าคาด อาจทำให้ตลาดเพิ่มความคาดหวังต่อการขึ้นดอกเบี้ยและส่งผลให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรยังคงอยู่ในระดับสูง ทั้งนี้ ทิศทางดอกเบี้ยในการประชุม FOMC เดือน ก.ย. ยังคงมีความไม่แน่นอนค่อนข้างสูง ทำให้ตัวเลขตลาดแรงงานและเงินเฟ้อที่จะประกาศก่อนการประชุมมีความสำคัญต่อทิศทางอัตราผลตอบแทนพันธบัตรและบรรยากาศการลงทุนของกลุ่มในช่วง 2 สัปดาห์ข้างหน้า

📍มุมมองเป็นกลาง

มองเป็นจังหวะกลับมาทยอยสะสมอีกครั้งหลังราคาปรับฐาน เรายังคงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่ม REIT แม้ปัจจัยต่างประเทศกลับมาเป็นแรงกดดันจากทั้งราคาน้ำมันและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่ปรับสูงขึ้น แต่เรายังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญของปัจจัยพื้นฐาน หลังผลประกอบการไตรมาส 2/2569 ของกลุ่มโดยรวมยังแข็งแกร่งและแนวโน้ม DPU ยังคงเป็นไปตามคาด ขณะที่ราคาหน่วยลงทุนที่ปรับลดลงในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมาช่วยลดความตึงตัวด้านมูลค่าหุ้น และทำให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลของหลายกองกลับมาอยู่ในระดับที่น่าสนใจมากขึ้น เราจึงมองว่าการปรับฐานรอบนี้เป็นจังหวะในการทยอยสะสมกองที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งอีกครั้ง