KS: หุ้นสร้างบ้าน 2568 จุดต่ำสุด/ 2569 ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง

Analysis by KS Research Strategy

Oct 8, 2025

Back

KS: หุ้นสร้างบ้าน 2568 จุดต่ำสุด/ 2569 ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง

เราได้จัดงาน KS Property Day เมื่อวันศุกร์ โดยเชิญผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดที่อยู่อาศัย 5 รายเข้าร่วม ทุกฝ่ายคาดว่าตลาดแตะจุดต่ำสุดในปี 2568 และฟื้นตัวปี 2569
ช่องว่างระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่กว้างกว่าทำให้โครงการแนวราบจะใช้เวลานานกว่าโครงการคอนโดฯ ในการกลับสู่ภาวะปกติ ส่งผลให้อัตรากำไรยังคงถูกกดดัน
ผู้เล่นรายใหญ่มีสถานะที่ดีกว่า ราคาหุ้นจะได้ประโยชน์เมื่อความสนใจของนักลงทุนเปลี่ยนไปให้ความสนใจปี 2569 โดยมี AP และ SIRI เป็นหุ้นเด่นของเราในขณะนี้

Highlight

คาดถึงจุดต่ำสุดในปี 2568 เราได้จัดงาน KS Property Day เมื่อวันศุกร์ โดยเชิญผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดที่อยู่อาศัย 5 ราย ได้แก่ AP, LH, ORI, SIRI และ KBANK เข้าร่วม ทุกฝ่ายเห็นตรงกันว่าสถานการณ์ตลาดที่อ่อนแอในปัจจุบันจะทำให้การโอนฯ บ้านในปี 2568 เติบโตติดลบ 3 ปีติดต่อกัน อย่างไรก็ตาม พวกเขามองเห็นสัญญาณการฟื้นตัวตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2568 จากอุปสงค์คอนโดที่ปรับตัวดีขึ้น แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาลใหม่ แม้อัตรากำไรจะยังคงถูกกดดัน แต่ก็คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์และกำไรจะกลับมาเติบโตในปี 2569 จากฐานที่ต่ำผิดปกติในปี 2568
เรื่องราวของอุปสงค์และอุปทาน การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปของอุปสงค์คอนโดฯ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกิจกรรมตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3/2568 เรามองว่าการเปลี่ยนแปลงนี้เกิดจากอุปทานคอนโดฯ ใหม่ที่ชะลอตัวในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้พัฒนาสามารถนำเสนออุปทานใหม่ในพื้นที่ที่ขาดแคลนและในกลุ่มอุปสงค์ระดับกลางที่แข็งแกร่ง การพัฒนานี้จะช่วยฟื้นฟูผลการดำเนินงานของผู้พัฒนาที่ประสบความสำเร็จในกลยุทธ์นี้ เช่น AP, SIRI และ SPALI ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว อย่างไรก็ตาม ระดับอุปทานบ้านแนวราบที่ยังคงสูงจะยังคงสร้างแรงกดดันสูงต่อการฟื้นตัวของตลาดนี้ ซึ่งจำเป็นต้องพึ่งพาแนวโน้ม GDP ที่แข็งแกร่งเพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดนี้
ให้ความสำคัญกับอุปสงค์ที่แท้จริง ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและจำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลงได้กดดันอุปสงค์เพื่อการเก็งกำไรและการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัย ผู้พัฒนาจึงหันมาให้ความสำคัญกับกลุ่มอุปสงค์ที่แท้จริงมากขึ้น ปัจจัยสำคัญที่ผู้พัฒนาต้องปรับใช้อย่างมีประสิทธิภาพเพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อบ้าน ได้แก่ การสร้างแบรนด์ การออกแบบ การบริการหลังการขาย และกลยุทธ์ด้านราคา อีกทั้งต้องมีกลยุทธ์การตลาดดิจิทัลที่มีประสิทธิภาพเพื่อสื่อสารกับกลุ่มผู้ซื้อที่ใช้เวลาส่วนใหญ่อยู่บนโลกออนไลน์

มุมมอง KS

เราคงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่ม ราคาหุ้นที่ปรับตัวขึ้นในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา หลังนักลงทุนเชื่อว่ากลุ่มนี้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว ได้ทำให้ PER 5 ปีของกลุ่มธุรกิจใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย 5 ปี ขณะที่อัตราตอบแทนเงินปันผลปี 2569 ลดลงมาอยู่ที่ 6% จากเดิมกว่า 7.5%

AP และ SPALI ซึ่งมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำ อยู่ในสถานะที่ดีกว่าคู่แข่งในตลาดปัจจุบัน งบดุลที่แข็งแกร่งช่วยให้สามารถบริหารสต๊อกสินค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพในช่วงชะลอตัวระยะสั้นและเตรียมพร้อมสำหรับการฟื้นตัว เมื่อพิจารณาจากมูลค่าและแนวโน้มกำไรที่ปรับตัวขึ้นคล้ายกันในปี 2568 AP และ SIRI ยังคงเป็นหุ้นเด่นที่เราแนะนำ โดยเห็นว่า LH คาดว่าจะโดดเด่นในปี 2570 เมื่อการดำเนินงานและกำไรเร่งตัวขึ้น

ประเด็นสำคัญของงาน KS Property Day

AP: ขยายตลาดครอบคลุมในวงกว้าง คุณกรองทอง ปลูกผลงาม (CFO) AP รับรู้ว่าการเติบโตของอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2568 จะถูกจำกัดจากภาวะ GDP ที่อ่อนแอ นอกจากนี้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงสูงที่ 35% ในไตรมาส 3/2568 เพิ่มขึ้นจาก 33% ในไตรมาสก่อนหน้า ขณะเดียวกันอุปสงค์จากต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีนได้อ่อนตัวลงจากความต้องการลงทุนที่ลดลงท่ามกลางราคาที่อยู่อาศัยที่ทรงตัว

เพื่อบรรเทาปัจจัยกดดันเหล่านี้ AP มุ่งเน้นการทำความเข้าใจอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในเชิงลึกมากขึ้น บริษัทฯ มีแผนจะนำเสนอการออกแบบผลิตภัณฑ์ใหม่ครอบคลุมหลากหลายทำเลทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัดเพื่อเข้าถึงอุปสงค์ที่ถูกจำกัด อีกทั้งยังเพิ่มขีดความสามารถด้านการแข่งขันด้านราคาภายใต้แนวคิด “คุ้มค่า คุ้มราคา” และเสริมสร้างช่องทางการตลาดออนไลน์ซึ่งพิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิภาพมากกว่าสื่อโฆษณานอกบ้านแบบเดิม

AP วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่า 6.5 หมื่นลบ. ในปี 2568 (บ้านแนวราบ 70%, คอนโดฯ 30%) เพิ่มขึ้นจาก 4.8 หมื่นลบ. ในปี 2567 แบรนด์ใหม่ BEON พร้อมด้วยซีรีส์บ้านใหม่หลายรายการจะเปิดตัวในไตรมาส 3/2568 บริษัทฯ เชื่อว่ามาตรการเหล่านี้ร่วมกับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อและการโอนฯ คอนโดฯ ที่สร้างเสร็จใหม่มูลค่า 2.3 พันลบ. ในครึ่งหลังปี 2568 และ 1.13 หมื่นลบ. ในปี 2569 จะสนับสนุนการฟื้นตัวของกำไรในปี 2569 จากจุดต่ำสุดในปี 2568 ยอดขายสุทธิ 8 เดือนแรกปี 2568 อยู่ที่ 3.0 หมื่นลบ. ลดลง 10% YoY แม้จะดูไม่ดีนัก แต่ AP เปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2.9 หมื่นลบ. ในช่วง 8 เดือนแรกปี 2568 คิดเป็น 45% ของเป้าหมายทั้งปี

LH: ช่วงเวลาการกลับมาเติบโตจะเริ่มตั้งแต่ปี 2570 คุณสิริพร เหล่าแพทย์กิจ (VP ฝ่ายนักลงทุนสัมพันธ์และพัฒนาความยั่งยืน) คาดว่าช่วงฟื้นตัวจะเริ่มในปี 2570 ปัจจุบัน LH กำลังดำเนินการเพื่อลดระดับสินค้าคงเหลือจากปัจจุบันที่ 10 เดือน ให้เหลือ 6 เดือนภายในสิ้นปี 2568 และลดลงต่อไปยังระดับเป้าหมายที่ 2–3 เดือนในปี 2569 ส่งผลให้มูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่ในปี 2568 ถูกปรับลดลงเหลือ 1.12 หมื่นลบ. จาก 3.08 หมื่นลบ. ในปี 2567 บริษัทฯ ยังได้ปรับใช้กลยุทธ์การตั้งราคาแบบเฉพาะเจาะจงเพื่อสนับสนุนยอดขายอีกด้วย

ในขณะเดียวกัน LH ค่อย ๆ ปรับเปลี่ยนแบรนด์เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน เช่น การรีแบรนด์โครงการจาก “พฤกษ์ลดา” เป็น “Vie” โดยผลิตภัณฑ์ชุดใหม่จะเน้นย้ำแนวคิด “พอดีคำ” อุปสงค์สำหรับบ้านแนวราบระดับหรูยังคงซบเซาท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค ขณะที่อุปสงค์ที่อยู่อาศัยและคอนโดฯ ระดับกลางถึงล่างถูกจำกัดจากกำลังซื้อที่อ่อนแอและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น

ในส่วนของธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ LH ยังคงเห็นโอกาสการเติบโตในธุรกิจโรงแรม หลังจากเปิดโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์ พอยต์ ลุมพินี ในไตรมาส 2/2568 บริษัทฯ มีแผนเปิดโครงการแกรนด์ เซ็นเตอร์ พอยต์ เพรสทีจ ราชดำริ ในเดือนธ.ค. 2568 โรงแรมพัทยาแห่งที่ 3 ในปี 2569 และโรงแรมบริเวณเยาวราช ในปี 2570 ขณะเดียวกัน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทั้งสามแห่งในสหรัฐฯ มีกำหนดขายในปี 2568 (ขายแล้วสองแห่งในไตรมาส 2/2568) โรงแรมอีกสองแห่งจะยังคงเป็นสินทรัพย์หลักของ LH ในสหรัฐฯ ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป

การปรับปรุงเชิงกลยุทธ์ของการพัฒนาโครงการและการลดระดับสต๊อกสินค้าอย่างต่อเนื่องจะทำให้ LH อยู่ในสถานะที่พร้อมกลับเข้าสู่ตลาดได้เต็มที่ในปี 2570 เมื่อการโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการหลัก วัน เวลา ณ เจ้าพระยา มูลค่า 1.5 หมื่นลบ. (ขายแล้ว 54%) เริ่มเร่งตัวขึ้น สนับสนุนการเติบโตของกำไรที่แข็งแกร่ง YoY

SIRI: เคลื่อนไหวสอดคล้องกับอุปสงค์ คุณวิชาญ วิริยะภูษิต (CFO) ปัจจัยหลายอย่างที่ไม่สามารถควบคุมได้ในปี 2568 เช่น แผ่นดินไหว นักท่องเที่ยวขาเข้าที่ลดลง การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่สูง ได้ทำให้อัตราการดูดซับของพอร์ตที่อยู่อาศัยของ SIRI ลดลงครึ่งหนึ่ง YoY แม้จะมีปัจจัยหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง การผ่อนคลายมาตรการ LTV และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ แต่ผลสุทธิต่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยยังคงเป็นลบ

เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้ SIRI ได้มุ่งเน้นการบริหารสต๊อกสินค้าที่เข้มงวดมากขึ้น รวมถึงการลดจำนวนบ้านตัวอย่างต่อโครงการ บริษัทฯ สามารถลดระดับสต๊อกสินค้าลงเหลือ 2 เดือนจาก 4 เดือนเมื่อปลายปีที่แล้ว นอกจากนี้ยังตั้งเป้าจับกลุ่มอุปสงค์ที่แท้จริงที่เหลืออยู่ในตลาดผ่านการเปิดตัวโครงการอย่างตรงเป้าหมาย โดยมีแผนเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ 5 โครงการ มูลค่า 1.46 หมื่นลบ. ในไตรมาส 3/2568 ในพื้นที่ที่มีอุปทานจำกัดและอยู่ในกลุ่มราคาที่ตลาดมีความต้องการสูง นอกจากนี้ แสนสิริ คอมมูนิตี้ จตุโชติ จะเปิดตัวในไตรมาส 3/2568 ควบคู่ไปกับโครงการ นาราสิริ วิคตัวร์ ในทำเลกรุงเทพกรีฑา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีอุปสงค์สูง

ภูเก็ตยังคงเป็นพื้นที่สำคัญอีกแห่งที่มีการเติบโตสูง ซึ่งได้รับแรงหนุนจากอุปสงค์ของชาวต่างชาติที่แข็งแกร่ง SIRI มีแผนเร่งเปิดโครงการในพื้นที่ดังกล่าวเพื่อเสริมความแข็งแกร่งในตลาดรีสอร์ทที่มีอุปสงค์สูง เรามองว่ามาตรการเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่ชัดเจนของการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับอุปสงค์ในตลาด

สำหรับธุรกิจที่มีรายได้ประจำ SIRI คาดว่าจะได้รับ earn-out มูลค่า 55 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ จากดีลการขาย The Standard ในช่วงปี 2568–71 เพื่อสนับสนุนกำไรสุทธิ นอกจากนี้บริษัทฯ ร่วมทุน (JV) ซึ่งมีเป้าหมายในการขายสินทรัพย์อุตสาหกรรมเพื่อให้เช่าตั้งแต่ปลายปี 2568 ถึงปี 2569 คาดว่าจะสร้างกระแสเงินสดเข้ามาจำนวนมาก

SPALI: มุ่งเน้นอุปสงค์ที่แท้จริง คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม (กรรมการผู้จัดการ) SPALI มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 จะยังคงซบเซา โดยถูกกดดันจากหลายปัจจัยที่ผิดปกติคล้ายกับที่ผู้พัฒนารายอื่นเผชิญ ซึ่งได้กดดันอุปสงค์ อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ เชื่อมั่นว่าปี 2568 จะเป็นจุดต่ำสุดของวัฏจักรธุรกิจปัจจุบัน โดยคาดว่าการฟื้นตัวจะเกิดขึ้นในปี 2569 เมื่อความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานค่อย ๆ คลี่คลาย โดยเฉพาะในตลาดคอนโดฯ ที่อุปทานใหม่ถูกจำกัดมาหลายปีและระดับสต๊อกสินค้าที่มีอยู่ยังคงลดลง

โปรโมชั่นการขายที่น่าสนใจของผู้พัฒนาทำให้ได้รับการตอบรับที่แข็งแกร่งจากผู้ซื้อ แม้จะต้องแลกด้วยอัตรากำไรระยะสั้นที่ลดลง SPALI ยังคงมีมุมมองเชิงบวกต่อตลาดคอนโดฯ ในหลายทำเลทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงบางจังหวัด โดยมีแผนเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ใหม่จำนวนมากในช่วงปี 2568–69 เพื่อวางรากฐานสำหรับการเติบโตของรายได้ตั้งแต่ปี 2571 เป็นต้นไป

แม้ว่าบริษัทฯ มีมุมมองที่ระมัดระวังต่อตลาดบ้านแนวราบ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับหรู แต่ผลิตภัณฑ์ในกลุ่มคุ้มค่าคุ้มราคายังคงดึงดูดอุปสงค์จากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริง การประหยัดต่อขนาดที่แข็งแกร่งของ SPALI ทำให้มีข้อได้เปรียบด้านต้นทุนเหนือคู่แข่ง ขณะเดียวกัน การพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่องยังช่วยเพิ่มจำนวนผู้เข้าชมโครงการบ้านแนวราบของบริษัทฯ

เพื่อแก้ปัญหาอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อที่สูง SPALI ได้เปิดตัวแพลตฟอร์ม “D.E.A.L.” (Digital, Easy, Application, Loan) ที่พัฒนาขึ้นเอง โดยร่วมมือกับสถาบันการเงินชั้นนำ 10 แห่งเพื่อให้การอนุมัติสินเชื่อล่วงหน้าแก่ผู้ซื้อบ้านและเพิ่มอัตราการเปลี่ยนจากผู้สนใจเป็นผู้ซื้อจริง นอกจากนี้ การลงทุนของ SPALI ในออสเตรเลียยังคงเป็นปัจจัยหลักขับเคลื่อนกำไร ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากเศรษฐกิจที่มั่นคงของประเทศและพันธมิตรในประเทศที่แข็งแกร่ง

บริษัทฯ คาดว่าผลการดำเนินงานจะปรับตัวดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในครึ่งหลังปี 2568 เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก และจะเติบโตต่อเนื่องในปี 2569 จากจำนวนโครงการคอนโดฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและมีการโอนกรรมสิทธิ์ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2568 ที่มีเพียงโครงการเดียวที่โอนกรรมสิทธิ์

KBANK: เห็นสัญญาณบวกของการเติบโตของสินเชื่อ คุณณัฐพล ลือพร้อมชัย (รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัย) KBANK มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 จะยังคงซบเซาและคาดว่าจะเป็นจุดต่ำสุดของวัฏจักรธุรกิจปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ธนาคารมีมุมมองที่แตกต่างเล็กน้อยจากผู้พัฒนารายใหญ่ 4 รายที่กล่าวถึงก่อนหน้านี้ โดยคาดว่าจะเห็นการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัย QoQ ที่แข็งแกร่งในไตรมาส 3/2568 ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการขายที่มีความเคลื่อนไหวมากขึ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นอกตลาดหลักทรัพย์ นอกจากนี้อุปสงค์ยังคาดว่าจะฟื้นตัวมากขึ้นในไตรมาส 4/2568 จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่ ซึ่งจะช่วยเสริมความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค

การขยายระยะเวลามาตรการลดค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ไปยังที่อยู่อาศัยที่มีราคามากกว่า 7 ลบ. คาดว่าจะช่วยเพิ่มอัตราความสำเร็จในการทำธุรกรรมของผู้ซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับสูงมากขึ้น นอกจากนี้กิจกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยยังจะได้รับแรงหนุนเพิ่มเติมจากตัวคูณทางเศรษฐกิจจำนวนมากของการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ การผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสนับสนุน โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลางถึงบน เนื่องจากผู้ซื้อบ้านหลังที่สองและสามมีแนวโน้มเคลื่อนไหวมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังคงสูงสะท้อนถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอท่ามกลางภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง การแข่งขันระหว่างสถาบันการเงินเพื่อปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงรุนแรง ซึ่งเอื้อต่อผู้กู้ที่มีประวัติเครดิตที่ดี