KS : FTREIT ปัจจัยพื้นฐานยังแข็งแกร่ง แต่ Upside ด้านมูลค่าจำกัด

Analysis by KS Research Strategy

Feb 27, 2026

📍สรุปไฮไลท์ในไตรมาส 1QFY69

✅ผลการดำเนินงานยังแข็งแกร่ง โดยอัตราการเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 93.7% จากทั้งสองเซกเมนต์ ได้แก่ โรงงานให้เช่า (OCR 96.9%) และคลังสินค้า (OCR 91.3%) สะท้อนอุปสงค์ที่ยังดีจากผู้ผลิตเพื่อการส่งออกและภาคโลจิสติกส์ อัตราการต่อสัญญาอยู่ในระดับสูงที่ 85.7% ของสัญญาที่หมดอายุ ด้านเงินปันผล 1QFY26 เพิ่มขึ้นเป็น 0.1945 บาทต่อหน่วย (+3.5% YoY, +0.8% QoQ) จากกำไรหลักที่แข็งแกร่ง

📍แนวโน้ม

✅เรามองว่าอุปสงค์โรงงานยังคงแข็งแกร่ง ท่ามกลางอุปทานใหม่ที่ค่อนข้างจำกัด ซึ่งน่าจะช่วยให้ทรัสต์สามารถรักษา OCR ในระดับสูงได้ตลอดช่วงที่เหลือของปี พร้อมกับการปรับขึ้นค่าเช่าราว 2–3% สำหรับสัญญาต่ออายุ สำหรับกลุ่มคลังสินค้า แม้อุปสงค์ยังได้รับแรงหนุนจากกิจกรรมการผลิตที่ยังดี แต่เรามองว่าการรักษาอัตราการเช่าในระดับสูงปัจจุบันและการปรับขึ้นอัตราค่าเช่ายังคงมีความท้าทาย จากอุปทานใหม่ที่ยังเข้ามาต่อเนื่องทั้งจากผู้ประกอบการเดิมและผู้เล่นรายใหม่

✅เราคาดว่า DPU ปี FY2569 จะเพิ่มขึ้น YoY จากกำไรที่สูงขึ้นและฐานะสภาพคล่องที่แข็งแกร่งของกองทรัสต์ นอกจากนี้ เรายังคาดว่าจะเห็นโอกาสการเข้าซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมในช่วง 2HFY69 โดยสอดคล้องกับรูปแบบการลงทุนในอดีต แหล่งเงินทุนอาจมาจากการกู้ยืมเพิ่มเติม เนื่องจาก LTV ปัจจุบันที่ 27.9% ซึ่งยังมีช่องว่างในการก่อหนี้ อย่างไรก็ตาม จากราคาหน่วยที่ปรับตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา เรามองว่ามีความเป็นไปได้พอสมควรที่เงินทุนบางส่วนอาจมาจากการออกหุ้นเพิ่มทุน

📍แนะนำ “ถือ”

✅หลังจากการปรับปรุงสมมติฐานกำไรปกติของเรา เราปรับเพิ่มราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2569 อิงวิธีคิดลดเงินสด (DCF) เป็น 11.90 บาท (จาก 11.50 บาท) โดยอิง WACC ที่ 6.1% และอัตราการเติบโตระยะยาวของ FCFF ที่ 1% อย่างไรก็ตาม เราปรับลดคำแนะนำเป็น “ถือ” จาก “ซื้อ” หลังราคาหุ้นปรับตัวขึ้นแรงจากวัฏจักรการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในปีที่ผ่านมาและผลการดำเนินงานที่ปรับดีขึ้นจนทำสถิติสูงสุดใหม่

✅ปัจจุบันเรามองว่า upside ต่อราคาเป้าหมายใหม่ของเรามีจำกัดในระดับราคาปัจจุบัน นอกจากนี้ เราไม่คาดว่าจะมีปัจจัยกระตุ้นการ re-rating ครั้งใหญ่เหมือนที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมา ณ ราคาหุ้นปัจจุบัน เราประเมินอัตราตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ยในช่วงปี FY2569–71 ที่ราว 6.5% ซึ่งเรามองว่าอยู่ในระดับที่เหมาะสมในสภาพแวดล้อมดอกเบี้ยต่ำ โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากลักษณะสินทรัพย์ที่มีอายุยาวค่อนข้างมาก ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากสัดส่วนสินทรัพย์กรรมสิทธิ์สูงถึง 73% และอายุคงเหลือของสัญญาเช่าเฉลี่ย 18.7 ปี