KS : กลุ่ม REIT IFF Bond yield ที่สูงขึ้นจำกัด upside แต่ปันผลช่วยหนุนการถือครอง

วิเคราะห์โดย KS Research Fundamental

5 ต.ค. 2569

📍 อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ที่ปรับตัวสูงขึ้นกดดันสินทรัพย์เสี่ยงทั่วโลกในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา

ภาวะเศรษฐกิจมหภาคค่อนข้างเป็นลบต่อกลุ่ม REIT/IFF โดยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปี เพิ่มขึ้นจาก 4.99% เป็น 5.29% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2550 และกดดันราคาสินทรัพย์เสี่ยงทั่วโลก โดย SETPF&REIT Index ปรับตัวลง 1.3% ในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา ใกล้เคียงกับ SET Index ที่ลดลง 1.6%

📍อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยปรับตัวสูงขึ้นตลอดทั้งเส้นอัตราผลตอบแทน ขณะที่ส่วนต่างอัตราตอบแทนเงินปันผลของ REIT ยังคงทรงตัวโดยรวม

เส้นอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยขยับสูงขึ้น โดยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 2 ปี และ 10 ปี เพิ่มขึ้นราว 7 bps เป็น 1.39% และ 2.37% ตามลำดับ ณ สิ้นงวด อย่างไรก็ตาม เนื่องจากราคาหน่วยลงทุน REIT ปรับตัวลดลงในช่วงเดียวกัน ส่วนต่างอัตราตอบแทนเงินปันผล (DY) ของกลุ่มเมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี จึงไม่ได้แคบลง แม้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรจะปรับตัวสูงขึ้นในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา

📍สถานการณ์น้ำท่วมกดดันความเชื่อมั่นต่อกลุ่ม แต่เราคาดว่าผลกระทบต่อกำไรของกลุ่มจะอยู่ในระดับจำกัด

เราคาดว่า Telco IFFs, Industrial & Logistics REITs รวมถึง REITs ที่มีรายได้ค่าเช่าคงที่ภายใต้สัญญาเช่าระยะยาวกับผู้สนับสนุนกองทรัสต์ เช่น INETREIT และ BAREIT จะไม่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ในทางตรงกันข้าม REIT ที่มีสัดส่วนค่าเช่าผันแปรซึ่งอิงกับยอดขายของผู้เช่าสูง เช่น Retail REITs และ LHHOTEL อาจได้รับผลกระทบทางอ้อมจากจำนวนผู้ใช้บริการที่ลดลง เนื่องจากการเดินทางมีความยากลำบากมากขึ้น เราคาดว่า Transportation IFFs จะได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยเฉพาะ TFFIF หลังมีการยกเว้นค่าผ่านทางเป็นเวลา 3.5 วัน ทั้งบนทางพิเศษบูรพาวิถีและทางพิเศษฉลองรัชในช่วงวันที่ 26–29 ก.ย. ขณะที่ทั้ง TFFIF และ BTSGIF อาจได้รับผลกระทบจากปริมาณการเดินทางที่ลดลงจากนโยบายทำงานที่บ้าน (WFH) ของหน่วยงานภาครัฐและบริษัทเอกชนบางแห่ง เราประเมินผลกระทบต่อเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ของ TFFIF ในปี FY2569 ที่ราว 0.5–1.0%

📍 เป็นกลาง เรายังคงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่ม เนื่องจากปัจจัยพื้นฐานของกลุ่มยังค่อนข้างแข็งแกร่ง กำไรมีความยืดหยุ่น และฐานะทางการเงินยังอยู่ในระดับที่ดี เรายังคงแนะนำให้ถือเพื่อรับรายได้เงินปันผล และทยอยสะสมเมื่อราคาหน่วยลงทุนอ่อนตัว เราคาดว่าอัตราผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ยของกลุ่มจะอยู่ที่ 6.8% ในปี 2569–70 ซึ่งเรามองว่าอยู่ในระดับที่เหมาะสม