KS : หุ้นสร้างบ้านปี 69 ปีของสมดุลความเสี่ยง ผลตอบแทน

วิเคราะห์โดย KS Research Strategy

14 มี.ค. 2569

📍โอกาสยังคงมีอยู่ในปีที่ท้าทาย

✅เราได้จัดงาน KS Expert Series และเชิญคุณโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด ประเทศไทยของ CBRE ประเทศไทย มาแบ่งปันมุมมองต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 แม้ว่าจะมีความท้าทายอย่างมีนัยสำคัญในตลาดที่อยู่อาศัยจากความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานที่ยืดเยื้อ การเติบโตของ GDP ไทยที่อ่อนแอ และความเป็นไปได้ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกจะเผชิญแรงกดดันจากอุปทานใหม่ที่วางแผนเปิดเพิ่มสูงสุดในรอบ 10 ปี แต่อาคารสำนักงานเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว นอกจากนี้ แนวโน้มการเติบโตของนิคมอุตสาหกรรม (IE) และโรงแรมยังคงแข็งแกร่ง จากความต้องการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่สูงท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่เป็นกลางของประเทศ เว้นแต่จะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่กำลังดำเนินอยู่

📍แนวโน้มอุปสงค์และอุปทานเอื้อต่อภาคอุตสาหกรรมและโรงแรม

✅CBRE ยังคงมีมุมมองเชิงบวกต่อภาคอุตสาหกรรม (รวมถึงโลจิสติกส์) ในปี 2569 ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์และการเติบโตของการค้าในภูมิภาคสนับสนุนการย้ายฐานการลงทุนมายังเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ยอดขายที่ดินใน IE จะยังคงอยู่ในระดับสูงใกล้เคียงกับปี 2568 ความต้องการโรงงานสำเร็จรูป (RBF) และโรงงานแบบสร้างตามความต้องการ (BTS) เพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของห่วงโซ่อุปทานระดับที่สองและสาม อัตราการว่างจึงมีทิศทางลดลง ขณะที่คาดว่าอัตราค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้น อุปสงค์คลังสินค้าแม้ยังคงแข็งแกร่ง แต่อุปทานใหม่ โดยเฉพาะจากนักลงทุนเก็งกำไรอาจสูงกว่าอุปสงค์ ส่งผลให้อัตราการว่างเพิ่มขึ้น นักท่องเที่ยวที่มีกำลังใช้จ่ายสูงซึ่งขับเคลื่อนโดยการเติบโตของธุรกิจการแพทย์ สุขภาพ และ MICE รวมถึงจำนวนโรงแรมระดับหรูที่เพิ่มขึ้น จะช่วยหนุนภาคโรงแรมในปี 2569

📍อาคารสำนักงานเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว

✅หลังจากเผชิญภาวะอุปทานล้นตลาดมาหลายปี อาคารสำนักงานเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัวตั้งแต่ปี 2569 อุปทานใหม่จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่อัตราการเช่าของอาคารคุณภาพดีปรับตัวดีขึ้น แนวโน้ม “การย้ายไปอาคารคุณภาพสูง” ยังคงดำเนินต่อในปี 2568 โดยผู้เช่าหลายรายย้ายไปยังอาคารใหม่ที่มีคุณภาพสูงกว่า นอกจากนี้ กลยุทธ์ “การฟื้นฟู” ทั้งสี่ของธุรกิจ ได้แก่ การฟื้นฟู การปรับปรุง การปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์ และการพัฒนาใหม่ ได้ช่วยลดช่องว่างระหว่างอุปสงค์และอุปทานของอุตสาหกรรม โดย CBRE คาดว่าอัตราค่าเช่าจะเริ่มทรงตัวในปี 2569 สำหรับอาคารใหม่และอาคารที่มีการบริหารจัดการเชิงรุก

📍ภาคค้าปลีกมีแนวโน้มสะดุดในปี 2569

✅คาดว่าจะมีอุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่ในเขตกรุงเทพฯ สูงเป็นประวัติการณ์ที่ 330,000 ตร.ม. ในปี 2569 ส่งผลให้พื้นที่ค้าปลีกรวมในตลาดกรุงเทพมหานคร (BMA) จะเพิ่มจากระดับ 8.25 ล้านตร.ม.ค่อนข้างมาก โดย 75% ของอุปทานใหม่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่เน้นกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ CBRE คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมจะอ่อนตัวชั่วคราวมาอยู่ที่ 89% ในปี 2569 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอุปทานใหม่ส่วนใหญ่พัฒนาโดยผู้พัฒนาโครงการที่มีประสบการณ์ (พร้อมการปรับเปลี่ยนสัดส่วนผู้เช่าอย่างมีประสิทธิภาพ) และการเข้ามาของผู้เช่าจากต่างประเทศ โดยเฉพาะจากธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มและแฟชั่น รวมถึงอุปทานใหม่ที่มีแผนเปิดหลังปี 2570 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แนวโน้มการดำเนินงานของผู้พัฒนาในภาคธุรกิจนี้คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นหลังจากนั้น

📍ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มยังไม่ฟื้นตัวในระยะใกล้

✅ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเผชิญแรงกดดันจากความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน แม้ว่าตลาดคอนโดฯ คาดว่าจะมีความเคลื่อนไหวมากขึ้นทั้งในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่และการก่อสร้างแล้วเสร็จ จากความต้องการในกลุ่มระดับหรู โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลทองที่มีที่อยู่อาศัยแบรนด์ดัง แต่กลุ่มระดับล่างและที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงอ่อนแอ อย่างไรก็ตามผู้พัฒนาโครงการในกลุ่มนี้ยังคงเผชิญความท้าทาย เนื่องจากเป็นการยากที่จะโน้มน้าวให้บุคคลที่มีฐานะร่ำรวยซื้ออสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาคในปัจจุบัน นอกจากนี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดถึงระดับกลาง-บนยังเผชิญอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในระดับสูงจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ ปริมาณสต็อกคงค้างที่เพิ่มขึ้น แม้การเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลง ยังคงเป็นความเสี่ยงสำคัญต่อผู้พัฒนา ขณะที่โครงการ อสังหาริมทรัพย์มือสองในช่วงราคาต่ำกว่า 5.0 ลบ. ยังเพิ่มการแข่งขันในตลาด ผู้พัฒนาโครงการที่มีความคล่องตัวและสามารถสร้างนวัตกรรมพร้อมนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้ จะเป็นผู้ที่มีโอกาสเติบโตและขยายส่วนแบ่งตลาดต่อไป

📍เรายังคงมุมมองเชิงบวกต่อภาค IE และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และคงมุมมองเป็นกลางต่อภาคที่อยู่อาศัย โดย CPN, AMATA, AP และ SC เป็นหุ้นเด่นของเราในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ นอกจากสถานะผู้นำในแต่ละกลุ่มธุรกิจย่อย ซึ่งคาดว่าจะช่วยให้กำไรปี 2569 เติบโต YoY แล้ว สถานะทางการเงินที่มั่นคง มูลค่าหุ้นที่ไม่แพง และระดับอัตราตอบแทนเงินปันผลที่น่าสนใจ ยังสนับสนุนมุมมองของเรา