🏬 KS: CPN เข้าสู่บทการเติบโตใหม่ด้วยกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งและเตรียมพร้อมสำหรับการปรับตัวคูณมูลค่าหุ้นในปี 2026

วิเคราะห์โดย KS Research Strategy

29 ธ.ค. 2568

CPN กำลังก้าวเข้าสู่ช่วงขยายตัว โดยได้รับแรงหนุนจากรายได้ค่าเช่าศูนย์การค้าที่แข็งแกร่ง และแผนการเปิดศูนย์การค้าใหม่หลายแห่ง พื้นที่เช่า (NLA) มีแนวโน้มเติบโตในปี 2026–2027 หนุนให้รายได้กลับมาเติบโตสองหลัก ขณะที่อัตราค่าเช่ายังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ด้วยกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง วินัยในการใช้ CAPEX และโครงการซื้อหุ้นคืน 5 พันลบ.ที่กำลังดำเนินอยู่ ทำให้ CPN มีความแข็งแรงทางการเงินและพร้อมเติบโตต่อผ่านเงินสดภายในและการนำทรัพย์สินเข้า REIT อย่างต่อเนื่อง

📌เราเลือก CPN เป็นตัวหุ้นเด่นในปี 2026 ไม่เพียงเพราะปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งและโครงสร้างการลงทุนเชิงรับที่มีรายได้และกำไรมากกว่า 90% มาจากธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าที่มีความยืดหยุ่น ซึ่งให้กระแสเงินสดที่มั่นคงและคาดการณ์ได้ แต่ยังเป็นเพราะเราเชื่อว่า CPN กำลังเข้าสู่ยุคการเติบโตใหม่ ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของวัฏจักรการขยายตัวครั้งใหม่ที่จะเริ่มต้นในปี 2026 เราคาดว่ารายได้ของ CPN จะกลับมาเติบโตในอัตราตัวเลข 2 หลักตั้งแต่ปี 2026 เป็นต้นไป โดยได้รับแรงหนุนจากการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ในช่วงปลายปี 2025 และ 2026 รวมถึงโครงการต่างๆ ภายใต้พอร์ตโฟลิโอการพัฒนาที่ยังคงดำเนินอยู่

📌 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 และปี 2026 มีโครงการสำคัญหลายโครงการที่เตรียมเปิดตัว ได้แก่ เซ็นทรัลพาร์ค (เปิดตัวเมื่อวันที่ 4 ก.ย.2025) เซ็นทรัล กระบี่ (เดือน ต.ค.2025) ตามมาด้วยเดอะเซ็นทรัล (4Q26) เซ็นทรัล นอร์ธวิลล์ (2Q26) เซ็นทรัล ขอนแก่นแคมปัส (2Q26) เซ็นทรัล สยามสแควร์ (3Q27) และเซ็นทรัล พระราม 9 ส่วนขยาย (4Q27) นอกจากนี้ ยังมีการปรับปรุงครั้งใหญ่ที่ศูนย์การค้า flagship หลายแห่ง เช่น เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า (คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2025) ควบคู่ไปกับการปรับปรุงและต่อเติมที่เซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต เซ็นทรัล ภูเก็ต และเซ็นทรัล บางนา

📌 ในปี 2026 พัฒนาการเหล่านี้คาดว่าจะหนุนให้พื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) ฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเราคาดการณ์ว่าจะขยายตัวประมาณ 180,000 ตรม. ในปี 2026 และ 122,000 ตรม. ในปี 2027 หลังจากการเติบโตที่จำกัดในช่วงปี 2022-2024 นอกจากนี้ เราเชื่อว่า CPN จะยังคงรักษาอำนาจด้านราคาที่แข็งแกร่งทั้งในศูนย์การค้าปัจจุบันและศูนย์การค้าที่เปิดใหม่ โดยคาดว่าอัตราค่าเช่าเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นประมาณ 2.5% ต่อปีในปี 2026-2027 ดังนั้น การเติบโตในอนาคตจะขับเคลื่อนโดยการผสมผสานระหว่างการปรับขึ้นราคาและการขยายพื้นที่ใหม่ เราคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวในปี 2026 ฟื้นตัวจากฐานต่ำในปี 2568 โดยได้รับแรงหนุนจากการก่อสร้างที่แล้วเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดมูลค่าประมาณ 7.85 พันลบ. หนุนโดย backlog ที่มีอยู่ประมาณ 4.5 พันลบ. กำหนดโอนในอีก 2 ปีข้างหน้า

📌 ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งและวินัยทางการเงินที่สนับสนุนการขยายธุรกิจ ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งของ CPN เป็นรากฐานสำคัญที่สนับสนุนความสามารถในการระดมทุนเพื่อการขยายธุรกิจ พร้อมกับรักษาผลตอบแทนที่สม่ำเสมอให้แก่ผู้ถือหุ้น กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทสูงกว่า CAPEX อย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงการบริหารจัดการเงินทุนอย่างมีวินัยและการสร้างกระแสเงินสดประจำที่แข็งแกร่ง โดยทั่วไป CPN จะรักษา CFO margin ไว้ที่ประมาณ 45% โดยเฉลี่ยในช่วงปี 2026-2029 เมื่อเทียบกับ CAPEX ที่ 1.5-2.0 หมื่นลบ.ต่อปีในช่วงปี 2026-2029 ซึ่งบ่งชี้ว่ากระแสเงินสดภายในน่าจะเพียงพอต่อการเติบโต

📌 นอกจากความสามารถในการระดมทุนภายในที่แข็งแกร่งแล้ว CPN ยังคงเพิ่มมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นผ่านโครงการซื้อหุ้นคืนมูลค่า 5.0 พันลบ. (เดือน ส.ค.2025– ก.พ.2026) ครอบคลุมหุ้นสูงสุด 111 ล้านหุ้น (คิดเป็น 2.47% ของทุนชำระแล้ว) โครงการนี้เน้นถึงฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งและการบริหารจัดการทางการเงินอย่างรอบคอบของ CPN ซึ่งดำเนินการโดยไม่กระทบต่อรายจ่ายฝ่ายทุนหรือการจ่ายเงินปันผลอย่างต่อเนื่อง ประการสุดท้าย เราคาดว่า CPN จะดำเนินโครงการเพิ่มทุนเข้ากองทรัสต์ CPNREIT ต่อไปทุก 2 ปี โดยมีโครงการที่น่าสนใจ เช่น เซ็นทรัล เวสต์เกต เซ็นทรัล อีสต์วิลล์ เซ็นทรัล พระราม 9 และเซ็นทรัล เชียงใหม่ ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยปลดล็อกมูลค่าสินทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นแหล่งเงินทุนหมุนเวียนสำหรับโอกาสการเติบโตใหม่ๆ ในอนาคตอีกด้วย

🎯มุมมอง KS
🛍️ แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 72.50 บาท เราเลือก CPN เป็นตัวหุ้นเด่นในปี 2026 CPN มีโมเดลธุรกิจที่ยืดหยุ่นและแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ช่วยสนับสนุนการขึ้นค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง เป็นหุ้นเด่นในเชิงปันผลสำหรับปี 2026 อยู่ในกลุ่ม 25% ของกลุ่มหุ้นปันผลสูงสุดในกลุ่มหุ้นที่เราวิเคราะห์

📲เปิดพอร์ตลงทุน >> https://ksecurities.co/open-account
⛳Follow us :
📲 LINE : https://ksecurities.co/KS-LineOA
📲 Facebook: https://ksecurities.co/KS-Facebook
📲 Instagram: https://ksecurities.co/KS-Instagram
📲 Twitter: https://ksecurities.co/KS-Twitter
📲 YouTube: https://ksecurities.co/KS-Youtube
📲 Threads: https://ksecurities.co/KS-Threads