KS: หุ้นสร้างบ้าน Housing Market Monitor การเปิดตัวเดือน ก.พ. เน้นกลุ่มลักซัวรี่🏢💫

Analysis by KS Research Fundamental

Mar 25, 2026

KS: หุ้นสร้างบ้าน Housing Market Monitor การเปิดตัวเดือน ก.พ. เน้นกลุ่มลักซัวรี่🏢💫

✍️แม้การเปิดตัวยูนิตใหม่เดือน ก.พ.69 จะลดลงทั้ง YoY และ QoQ แต่ในแง่ของมูลค่า การเปิดตัวใหม่กลับเติบโตอย่างแข็งแกร่ง จากบ้านเดี่ยวและคอนโดระดับลักซัวรี่

✍️Take-up rate ปรับดีขึ้นเล็กน้อย กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้แสดงให้เห็นถึงความคืบหน้าด้านยอดขายที่แข็งแกร่ง เช่นเดียวกับคอนโดหรู ราคาเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น

✍️คงมุมมองเป็นกลาง คาดกำไรปี 69 จะฟื้นตัว เว้นแต่ความขัดแย้งในตะวันออกกลางจะยืดเยื้อ โดยเรายังคงเลือก AP และ SC เป็นหุ้นเด่น

Investment Highlight

📊การเปิดโครงการใหม่ชะลอตัวในเดือน ก.พ. บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) รายงานจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในเดือน ก.พ. ที่ 2,930 ยูนิต ลดลง 38% YoY และ 6% MoM แต่มูลค่าการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นอย่างมากที่ 18% YoY และ 84% MoM เป็น 2.56 หมื่นลบ. ส่งผลให้ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2569 จำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ลดลง 7% YoY แต่ มูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 35% YoY ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2569 เพิ่มขึ้น 45% YoY เป็น 6.5 ลบ.

📊คอนโดนำจำนวนยูนิตใหม่ บ้านเดี่ยวนำมูลค่าโครงการ จำนวนยูนิตคอนโดเปิดตัวใหม่ในเดือน ก.พ. อยู่ที่ 1,472 ยูนิต คิดเป็น 50% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ (TH) 905 ยูนิต และบ้านเดี่ยว (SDH) 553 ยูนิต ในแง่ของมูลค่า SDH มีสัดส่วนสูงสุด 54% หรือ 1.38 หมื่นลบ. รองลงมาคือคอนโด 8.7 พันลบ. และ TH 3.0 พันลบ. แม้ว่าคอนโดใหม่ส่วนใหญ่ยังคงเน้นกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ (1.0–2.0 ลบ./ยูนิต) แต่เห็นได้ชัดว่าตลาดยังให้ความสำคัญกับกลุ่มลักชัวรี (>20 ลบ./ยูนิต) ทั้งในแนวราบและคอนโด ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยเดือน ก.พ. เพิ่มขึ้นเป็น 8.7 ลบ. เพิ่มขึ้น 92% YoY และ 96% MoM

📊Take-up rate ปรับดีขึ้น กลุ่มราคาจับต้องได้โดดเด่น อัตราการขาย (take-up rate) ของโครงการเปิดตัวใหม่ในเดือน ก.พ. ปรับเพิ่มขึ้น MoM เป็น 22.4% จาก 14.9% ในเดือนก่อนหน้า แต่ลดลงจาก 41.6% ในปีก่อน แม้จะสะท้อนถึงการฟื้นตัวของอุปสงค์บางส่วน แต่เราเชื่อว่าเป็นผลจากการตอบรับที่ดีของบางโครงการเด่น เช่น คอนโดระดับบนสุด (ultra-luxury) อย่าง สติลล์ สุขุมวิท 20 ของ SC และคอนโดระดับราคาจับต้องได้อย่างรีช พหลโยธิน 52/2 ของ รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ซึ่ง take-up rate ช่วงเปิดตัวที่ 59% และ 42% ตามลำดับ ขณะที่บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงเป็นผู้เล่นหลัก โดยคิดเป็น 47% ของการเปิดโครงการทั้งหมด นำโดย PSH AP SIRI ASW และ FPT

มุมมอง KS

✍️เรามุมมองที่เป็นกลางต่อกลุ่มธุรกิจนี้ แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมจะยังคงอ่อนแอ แต่การตอบรับที่ดีจากโครงการใหม่ๆ บ่งชี้ว่าอุปสงค์ยังคงมีอยู่ เพียงแต่ต้องการผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมและกลุ่มเป้าหมายที่ถูกต้อง บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่กระตือรือร้นซึ่งยังคงพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายในทำเลที่แตกต่างกัน พร้อมกับการควบคุมทางการเงินอย่างเข้มงวด จะเป็นผู้ชนะในสถานการณ์ตลาดที่ท้าทายในปัจจุบัน

✍️ราคาซื้อขายไม่แพง (PER ที่ 5-7x) และอัตราตอบแทนเงินปันผลที่ดี (มากกว่า 6%) จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนคำแนะนำของเรา โดย AP และ SC ยังคงเป็นหุ้นเด่นของเราในกลุ่มธุรกิจนี้ ในขณะที่ SIRI และ SPALI น่าสนใจเช่นกันเนื่องจากมีอัตราตอบแทนเงินปันผลที่แข็งแกร่ง