KS : AP โครงการคอนโดใหม่ 2 แห่งพร้อมโอนใน 3Q69

Analysis by KS Research Fundamental

Sept 18, 2026

📍คอนโดเรือธง 2 โครงการเริ่มโอนในไตรมาส 3/2569

✅เรามีโอกาสเข้าเยี่ยมชมคอนโดเรือธง 2 โครงการของ AP ได้แก่ ริทึ่ม เจริญนคร ไอคอนิค (คอนโดบริษัทร่วมทุน หรือ JV มูลค่า 5.0 พันลบ. จำนวน 577 ยูนิต) และ ไลฟ์ เจริญนคร สาทร (คอนโดของ AP มูลค่า 2.5 พันลบ. จำนวน 580 ยูนิต) ซึ่งเปิดตัวในปี 2566 และ 2567 ตามลำดับ เรามองว่าทั้ง 2 โครงการมีความพร้อมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์และเริ่มสร้างผลตอบแทนให้ AP ตั้งแต่ไตรมาส 3/2569 แม้ทั้ง 2 โครงการจะตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกันและห่างกันเพียง 2.7 กม. แต่เนื่องจากมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แตกต่างกัน จึงมีความคืบหน้าของยอดขายที่แข็งแกร่งที่ 85% และ 68% ตามลำดับ โดย AP คาดว่าแต่ละโครงการจะมีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์เท่ากันที่ 10% ในไตรมาส 3/2569 และอีก 30% ในไตรมาส 4/2569 เห็นได้ชัดว่าทั้ง 2 โครงการเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้กำไรของ AP ในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 เติบโต HoH นอกเหนือจากความสำเร็จของโครงการแนวราบใหม่หลายโครงการที่เปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 เรายังคงเชื่อว่า AP จะสามารถทำให้กำไรปี 2569 เติบโตได้ YoY

📍ไลฟ์ เจริญนคร สาทร

✅โครงการนี้เป็นคอนโดวิวแม่น้ำสูง 28 ชั้น ตั้งอยู่ติด ถ.เจริญนคร ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS กรุงธนบุรี และห่างจากย่านธุรกิจใจกลางสาทรเพียง 1 สถานี สิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญ ได้แก่ Social Dockyard, Therapist Room, Harmonic Ripple Pavilion, Sky Fitness, River Runway Pool, Sky Amphitheater และ Exclusive Artful Lounge นอกจากนี้ โครงการยังรายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลาย ทั้งไอคอนสยาม คอมมูนิตี้ด้านไลฟ์สไตล์ โรงพยาบาลชั้นนำ และแหล่งไลฟ์สไตล์สำคัญอื่นๆ ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของโครงการอยู่ที่ 1.40 แสนบาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 5% จากราคาเปิดตัว สำหรับยูนิตที่ขายแล้ว ลูกค้าชาวไทยคิดเป็น 40% และลูกค้าต่างชาติ (ไต้หวัน จีน และเมียนมา) คิดเป็น 28%

📍ริทึ่ม เจริญนคร ไอคอนิค

✅โครงการนี้เป็นคอนโดหรูสูง 29 ชั้น ตั้งอยู่ตรงข้ามไอคอนสยาม และห่างจากสถานีรถไฟฟ้า BTS เจริญนครเพียง 100 เมตร ทำให้สามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังย่านธุรกิจสาทรและสีลมได้อย่างสะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญ ได้แก่ River Hydro Pool สระว่ายน้ำระบบเกลือที่มีความยาวมากกว่า 40 เมตร รวมถึง Artistic Pavilion, Iconic Lounge, Grand Yacht Lounge, Private Club, Sky Living Room และ Private Gym ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของโครงการอยู่ที่ 1.80 แสนบาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 5% จากราคาเปิดตัว สำหรับยูนิตที่ขายแล้ว ลูกค้าชาวไทยคิดเป็น 40% และลูกค้าต่างชาติ (จีน เมียนมา และไต้หวัน) คิดเป็น 45%

📍มุมมอง KS

✅คงคำแนะนำ “ซื้อ” และ TP กลางปี 70 ที่ 10.10 บาทสำหรับ AP หุ้นขณะนี้ซื้อขายด้วย PER ปี 69 ที่ 5.6 เท่า และเสนอ DY ที่ 6.8% ประกอบกับแนวโน้มการฟื้นตัวของการเติบโตของกำไร ทำให้ AP มีความน่าสนใจสำหรับนักลงทุนระยะยาว