KS: BAREIT กำไร 1Q26 ตามคาด ปันผล 0.205บาทต่อหน่วย🏬

Analysis by KS Research Fundamental

May 6, 2026

KS: BAREIT กำไร 1Q26 ตามคาด ปันผล 0.205บาทต่อหน่วย🏬

✅รีวิวไตรมาส 1/2569 เมื่อวันที่ 23 เม.ย. BAREIT รายงานผลประกอบการไตรมาส 1/2569 โดยมีกำไรปกติ 223 ลบ. (+3.0% YoY, -1.4% QoQ) เป็นไปตามที่เราคาด การเติบโต YoY ได้แรงหนุนจากการปรับขึ้นค่าเช่า 2% ตามสัญญาเช่าหลักกับผู้สนับสนุน รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่การลดลง QoQ มีสาเหตุหลักจากการบันทึกบัญชีเกี่ยวกับการรับรู้รายได้จากสัญญาเช่า

✅การจ่ายปันผล BAREIT ประกาศจ่ายเงินปันผลต่อหน่วยสำหรับไตรมาส 1/2569 ที่ 0.205 บาท (+5.1% YoY, +2.5% QoQ) เป็นไปตามที่เราคาด โดยจะขึ้นเครื่องหมาย XD ในวันที่ 6 พ.ค. และกำหนดจ่ายเงินปันผลในวันที่ 21 พ.ค. คิดเป็นอัตราการจ่ายเงินปันผล 107.5% ของกำไรปกติหลังหักการชำระหนี้ และให้อัตราตอบแทนเงินปันผลต่อปีที่ 7.5% จากราคาหน่วยลงทุนปัจจุบัน

✅การดำเนินงาน BAREIT ได้รับรายได้ค่าเช่าคงที่ภายใต้สัญญาเช่าหลักกับ BA (ผู้สนับสนุนและผู้เช่ารายเดียว) โดยมีการปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญาประมาณ 2% ต่อปี รวมถึงรายได้ค่าบริการภายใต้สัญญาที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม รายได้ทางบัญชีอาจดูทรงตัวหรือลดลง เนื่องจาก BAREIT บันทึกรายได้จากการลงทุนในสิทธิการเช่าโดยใช้วิธีอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ภายใต้วิธีนี้ เงินสดที่ได้รับส่วนหนึ่งจะถูกใช้ตัดจำหน่ายสิทธิการเช่า ขณะที่จะรับรู้เฉพาะส่วนของดอกเบี้ยเป็นรายได้ ส่งผลให้ในช่วงปีแรก ๆ สัดส่วนดอกเบี้ยจะสูงและสัดส่วนการตัดจำหน่ายต่ำ แต่รายได้ทางบัญชีจะยังคงต่ำกว่าเงินสดที่ได้รับจริงตลอดอายุสัญญา ซึ่งผลกระทบนี้เป็นเพียงเรื่องทางบัญชีเท่านั้น รายได้ค่าเช่าที่เป็นเงินสดจาก BA ยังคงเติบโตประมาณ 2% ต่อปีตามสัญญา

มุมมอง KS

✍️แนะ “ซื้อ” สำหรับ BAREIT โดยให้ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2569 ที่ 11.60 บาท อิงวิธีคิดลดเงินสด (DCF) มุมมองเชิงบวกของเรามาจาก

1) รายได้ค่าเช่าที่มีความสม่ำเสมอและคาดการณ์ได้ พร้อมการปรับขึ้นปีละ 2%

2) อัตราตอบแทนเงินปันผลที่น่าสนใจ ณ ราคาปัจจุบัน เราประเมินอัตราตอบแทนเงินปันผลที่ 7.5%/7.6%/7.7% สำหรับปี 2569–71 คิดเป็นอัตราผลตอบแทนภายในของตลาด (Market IRR) ที่ 7.19%