KS : BAREIT กำไร 3Q68 ตามคาด ซื้อสะสมเพื่อยีลด์

Analysis by KS Research Strategy

Nov 15, 2025

📌รีวิวไตรมาส 3/2568

✅BAREIT รายงานกำไรสุทธิไตรมาส 3/2568 ที่ 219 ลบ. หากไม่รวมผลขาดทุนจากการตีมูลค่าทรัพย์สิน กำไรปกติจะอยู่ที่ 224 ลบ. (+2.4% YoY, +1.9% QoQ) ซึ่งเป็นไปตามประมาณการของเรา การเติบโต YoY ได้แรงหนุนจากอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของทรัพย์สินหลักภายใต้สัญญาเช่าหลักกับผู้สนับสนุน (BA) ที่เพิ่มขึ้น 2.6% ส่วนการปรับตัวดีขึ้น QoQ มาจากต้นทุนดอกเบี้ยที่ลดลงตามการปรับลดอัตราดอกเบี้ย MLR ส่งผลให้ core EPU ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 คิดเป็น 72.6% ของประมาณการทั้งปีของเรา

📌การจ่ายปันผล

✅BAREIT ประกาศจ่ายเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ไตรมาส 3/2568 ที่ 0.20 บาท (+6.6% YoY, +2.6% QoQ) สูงกว่าประมาณการของเรา 2.6% คิดเป็นอัตราการจ่ายเงินปันผล 92.1% และให้อัตราตอบแทนจากเงินปันผลต่อปีที่ 8.0% เมื่อรวมกันแล้ว DPU 9 เดือนแรกของปี 2568 คิดเป็น 75.6% ของประมาณการทั้งปีของเรา

📌แนวโน้ม

✅จากโครงสร้างรายได้แบบคงที่และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่คาดว่าจะไม่มีการเปลี่ยนแปลง เราประเมินว่า BAREIT จะสามารถจ่ายเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ได้อย่างมั่นคงในช่วงปี 2025–2026 แม้ว่าภาระการชำระหนี้รายปีจะทยอยเพิ่มขึ้นก็ตาม อีกปัจจัยบวกคือ โอกาสได้รับประโยชน์จากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในอนาคต ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนทางการเงินของกองทุน โดยทุกการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 25bps จะเพิ่ม DPU รายปีได้ราว 0.01 บาท หรือคิดเป็นการเพิ่มขึ้นประมาณ 0.5% ต่อปี

✍🏻มุมมอง KS : แนะนำ “ซื้อ” เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ BAREIT โดยให้ราคาเป้าหมายกลางปี 2569 อิงวิธีคิดลดเงินสด (DCF) ที่ 11.6 บาท คำแนะนำของเราอิงจาก 1) รายได้ที่มั่นคงจากสัญญาเช่าหลักที่มีอัตราปรับขึ้นรายปี 2% 2) ประโยชน์ที่อาจได้รับจากวัฏจักรดอกเบี้ยขาลง และ 3) อายุสัญญาเช่าที่ยังเหลือยาวถึง 22 ปี ด้วย market IRR ที่ 7.76%