Company Analysis

INET LEASEHOLD REIT: DPU ที่เพิ่มขึ้นจากการเข้าลงทุนสินทรัพย์ใหม่

ประเด็นสำคัญ เมื่อวันที่ 15 ก.ย. เราไปเยี่ยมชมโครงการศูนย์ข้อมูล INET-IDC 3 ที่จังหวัดสระบุรี และได้พูดคุยกับผู้บริหารของ INETREIT ประเด็นสำคัญคือ 1) การเข้าซื้อกิจการศูนย์ข้อมูล INET IDC-3 เฟส 2 มีแผนแล้วเสร็จในไตรมาส 1/2567 2) การอัดฉีดสินทรัพย์ที่มีศักยภาพครั้งต่อไป รวมถึงศูนย์ข้อมูลที่จังหวัดขอนแก่นและโครงการโซลาร์ฟาร์ม และ 3) การจ่ายเงินปันผลที่ลดลงในไตรมาส 2/2566 เป็นผลมาจากนโยบายที่จะสำรองเงินสดจากการคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นในปีนี้

พรีวิวไตรมาส 3/2566 INETREIT มีกำหนดรายงานงบการเงินไตรมาส 3/2566 ในวันที่ 1 พ.ย. เราคาดว่ากำไรปกติจะอยู่ที่ 79.5 ลบ. ลดลง 3.4% YoY จากต้นทุนทางการเงินและค่าธรรมเนียมรวมที่เกี่ยวข้องกับสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้น 2.4% QoQ จากจำนวนวันดำเนินงานที่สูงขึ้น เมื่อรวมกับกำไรปกติในครึ่งแรกของปี 2566 แล้ว กำไรปกติช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 น่าจะอยู่ที่ 74.3% ของประมาณการกำไรปกติปี 2566 ของเรา

คาด DPS ไตรมาส 3/2566 จะเพิ่มขึ้นเป็น 0.19 บาท INETREIT ประกาศจ่ายเงินปันผลต่อหุ้น (DPU) ไตรมาส 2/2566 ที่ 0.1831 บาท ลดลง 8.8% QoQ แม้ว่ากำไรปกติจะเติบโต 1.6% QoQ จากการพูดคุยกับ INETREIT สาเหตุที่ทำให้เงินปันผลลดลงนั้นเกิดจากการที่ INETREIT มีแผนที่จะสำรองเงินสดไว้ โดยคาดว่า ธปท. จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีกครั้งในปีนี้ อย่างไรก็ตามจาก House View ของเรา เราคาดว่า ธปท. จะไม่ขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอีกรอบ ด้วยเหตุนี้ เราคาดว่า INETREIT จะสามารถรายงาน DPU ในไตรมาส 3/2566 ที่ 0.19 บาท ลดลง 9.4% YoY แต่เพิ่มขึ้น 3.8% QoQ คิดเป็นอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ 78.8% และอัตราตอบแทนจากเงินปันผลต่อปีที่ 8.7%

ความเสี่ยงของ INET จะลดลง INET เป็นผู้เช่าและผู้สนับสนุน INETREIT แต่เพียงผู้เดียว ความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้และการดำเนินงานของ INET ถือเป็นความเสี่ยงต่อแหล่งรายได้ของ INETREIT ตั้งแต่ปี 2562 INET ได้ทุ่มงบลงทุน (CAPEX) เพื่อขยายศูนย์ข้อมูลและระบบคลาวด์ ดังนั้น leverage level ของ INET จึงเพิ่มขึ้น CAPEX ของ INET ในปี 2562/63/65/ครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 0.67 พันลบ./0.54 พันลบ./2.07 พันลบ./0.82 พันลบ. และอัตราหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (net D/E) อยู่ที่ 1.4 เท่า/1.5 เท่า/1.4 เท่า/1.8 เท่า ผู้บริหารของ INET คาดว่าวงจร CAPEX ที่สูงจะสิ้นสุดลงแล้ว ดังนั้น เราคาดว่า leverage level ของ INET จะลดลง และส่งผลให้ความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ของ INET ลดลงด้วย

คงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 12.60 บาท

ปัจจัยที่อาจส่งผลต่อการปรับคำแนะนำ ได้แก่ 1) อัตราการใช้ศูนย์ข้อมูล INET IDC 3 เฟส 2 ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และ 2) ศักยภาพในการสร้างมูลค่าจากการอัดฉีดสินทรัพย์ใหม่ เช่น ศูนย์ข้อมูล เฟส 2 และโครงการโซลาร์ฟาร์ม เรายังคงชอบ INETREIT ที่ให้อัตราตอบแทนเงินปันผลที่ 8.5-9.0% ณ ราคาปัจจุบันนี้