KS: SIRI การโอนที่ลดลงจะกดดันกำไร 3Q68 ทั้ง YoY และ QoQ

Analysis by KS Research Fundamental

Oct 27, 2025

Back

คาดว่ากำไรไตรมาส 3/2568 จะลดลงทั้ง YoY และ QoQ เราคาดว่า SIRI จะมีกำไรไตรมาส 3/2568 อยู่ที่ 1.08 พันลบ. ลดลง 17% YoY และ 11% QoQ สาเหตุหลักมาจากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ แม้เราจะเห็นว่าบริษัทฯ สามารถบริหารอัตรากำไรจากการดำเนินงานให้เติบโตได้ทั้ง YoY และ QoQ จากการควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) อย่างเข้มงวด และคาดว่าจะบันทึกกำไรจากการโอนที่ดินให้กับโครงการร่วมทุน (JV) (โครงการ เซลฟ์ บาย แสนสิริ มูลค่า 4.9 พันลบ. เปิดตัวในไตรมาส 3/2568) ราว 100 ลบ. ในไตรมาสนี้

มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงเป็นปัจจัยฉุดหลัก แม้ยอดขายในไตรมาส 3/2568 ของ SIRI จะเพิ่มขึ้น 8% YoY และ 43% QoQ เป็น 1.12 หมื่นลบ. แต่หลักๆมาจากคอนโดฯ ใหม่ที่เปิดตัวในไตรมาสและมีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 2–3 ปีข้างหน้า ทำให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ (รวมโครงการ JV) ในไตรมาส 3/2568 กลับลดลง 24% YoY และ 8% QoQ เป็น 8.4 พันลบ. แม้ว่าโครงการคอนโดใหม่ 4 โครงการ ได้แก่ ดีคอนโด เซนส์, โฟล บายแสนสิริ, เดอะ มูฟ สุขุมวิท 107 และ ดีคอนโด คาล์ม รามคําแหง 40 จะเริ่มโอนตามกำหนด ทั้งนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มแนวราบลดลงจากอุปสงค์ที่อ่อนตัวลงและการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น

อัตรากำไรมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นจากการควบคุมต้นทุนอย่างเข้มงวด SIRI เผชิญกับอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่อ่อนตัวและการแข่งขันในตลาดที่เข้มข้นในไตรมาส 3/2568 แต่การรับรู้รายได้จากคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จใหม่ ซึ่งมีอัตรากำไรสูงกว่าโครงการแนวราบ จะช่วยจำกัดการลดลงของอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ให้ลดลงเพียง 0.8 ppt YoY และเพิ่มขึ้น 3.8 ppt QoQ เมื่อรวมกับการควบคุมค่าใช้จ่าย SG&A อย่างเข้มงวด เราคาดว่าอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะเพิ่มขึ้น 3.3 ppt YoY และ 1.8 ppt QoQ

ปรับลดประมาณการกำไรปี 2568 ลง 9% แต่คงประมาณการปี 2569–70 เราได้ปรับลดประมาณการกำไรปี 2568 ของ SIRI ลง 9% สะท้อนถึงการปรับลดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลง 8% จากยอดขายผลิตภัณฑ์แนวราบที่อ่อนตัวกว่าคาด เช่นจาก โครงการนาราสิริ บางนา กม.10 และ GPM ของธุรกิจที่อยู่อาศัยที่เราปรับลง 0.4 ppt อย่างไรก็ตาม เราคงประมาณการปี 2569–70 ไว้ตามเดิม โดยได้รับแรงหนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ใหม่ 9 โครงการ (มูลค่า 2 หมื่นลบ. ขายแล้ว 33%) ที่จะแล้วเสร็จในปี 2569 และปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตเพิ่มเติม เช่น การขยายโครงการในภูเก็ต และการเปิดตัวโครงการระดับหรูใหม่

มุมมอง KS

แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 1.67 บาท

หลังปรับลดประมาณการกำไรปี 2568 เราได้ปรับลดราคาเป้าหมายกลางปี 2569 ลงเป็น 1.67 บาท จากเดิม 1.74 บาท ซึ่งจาก upside จากราคาปิดล่าสุดต่อราคาเป้าหมายใหม่ราว 20% รวมกับอัตราตอบแทนจากเงินปันผลปี 2568 ที่ 8.6% เราจึงคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ SIRI เรามองว่า SIRI จะได้รับประโยชน์จากการแข่งขันในตลาดที่อาจผ่อนคลายในปี 2569 เมื่ออุปทานที่อยู่อาศัยจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดฯ และรายเล็กที่อยู่ในตลาดฯ ลดลงอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ SIRI ยังอาจมีรายได้ earnout มูลค่า 45 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในช่วงปี 2569–71 ซึ่งเกี่ยวข้องกับการขายโครงการ เดอะ สแตนดาร์ด เมื่อปีที่แล้ว หากบริษัทฯ สามารถทำตาม